Nếu như bất động sản có nhà chưa hoàn công sẽ không được nhà nước đền bù phần công trình xây dựng đó trong một số trường hợp, hoặc không mua bán, khó khăn trong các giao dịch [Xem thêm mua nhà chưa hoàn công có sao không ?]
Hoàn công nhà là bước thực hiện ghi nhận công trình xây dựng trên đất được pháp luật thừa nhận và là cơ sở hợp pháp trong việc sở hữu, thuận tiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.
Có thể bạn quan tâm : Nhà đất ngân hàng cần thanh lý bán nhà quận 6 dưới 4 tỷ giá rẻ
Thủ tục hoàn công nhà ở quan trọng nhất khâu nào ?
Trong tất cả các khâu thực hiện hoàn công, thì thủ tục lập bản vẽ hoàn công có xác nhận của cơ quan nhà nước [bản vẽ hiện trạng nhà và đất có xác nhận nội nghiệp của phòng TNMT/Quản Lý Đô Thị – Sở Xây Dựng] là quan trọng nhất.
Khi đã có bản vẽ xác nhận nội nghiệp này thì thủ tục hoàn công gần như đã xong đến 95% công đoạn.
Giá hoàn công nhà ở là bao nhiêu và đóng thuế gì ?
Phí hoàn công nhà ở và cách tính :
Tổng thể phí hoàn công nhà ở được tính toán theo kinh nghiệm thực tế như sau [thực tế mức chi phí này có thể thấp hơn hoặc cao hơn tùy theo từng trường hợp] :
Phí bản vẽ hoàn công, lập hồ sơTừ 150.000 đ/m2Thuế giá trị gia tăngTừ 3% [thuế khoán do chủ nhà tự xây]Tiền sử dụng đất50% x đơn giá đất UBND tỉnh/thành [trong hạn mức đất ở]Chi phí chi ngoàiPhát sinh từng trường hợp cụ thể Lệ phí trước bạ nhà đất Không phải đóngPhí lập hồ sơ hoàn công :
Chủ yếu lập bản vẽ hiện trạng] : Từ 150.000 đ/m2 tùy theo chi phí thiết kế bản vẽ do Công ty xây dựng đưa ra.
Thuế giá trị gia tăng :
1. Đối với công trình xây dựng do chủ nhà tự thầu thi công [nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng và diện tích sàn dưới 250 m2] :
- Thuế giá trị gia tăng = Thuế khoán x Mức kê khai chi phí vật tư và nhân công xây dựng [chi phí xây dựng cơ bản]
- Mức kê khai chi phí vật tư : Thường chủ nhà cung cấp đầy đủ các hóa đơn cho Thuế để làm mức tính, trong trường hợp không cung cấp được hóa đơn có thể tính dựa trên giá trị công trình xây dựng theo đơn giá xây dựng được quy định tại bảng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng [Hiện tại là công văn số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020].
- Về mức thuế khoán giá trị gia tăng : Theo quy định của Bộ tài chính [CV số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015, thuế khoán đối với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là 5%, đối với xây dựng có bao thầu là 3%].
Ví dụ về cách tính thuế và chi phí xây dựng nhà nếu áp đơn giá suất vốn đầu tư:
- Chị Chi xây nhà phố 1 trệt 1 lầu trên diện tích đất 100 m2 [tự thuê nhân công vào bao thầu]
- Giá xây dựng nhà theo suất vốn đầu tư đối với nhà ở 2 tầng kết cấu chịu lực BTCT có đơn gía là 6.728.000 đ/m2
- Nhà chị xây với tổng diện tích sàn 200 m2 [2 tầng] => Mức tính chi phí xây nhà sẽ là là 1.345.600.000 đ. Mức thuế khoán giá trị gia tăng đóng sẽ là 3% x chi phí xây tương đương 40.368.000 đồng.
Lưu ý thêm :
Trong trường hợp này nếu chủ nhà là người trực tiếp thực hiện xây nhà thì chính chủ nhà đóng loại thuế này, trong trường hợp chủ nhà có thuê bên thứ ba là cá nhân [không phải công ty] thì cá nhân nhận thầu xây đó phải trực tiếp đóng thuế khoán này [theo CV 3700/TCT-DNK ngày 19/10/2005].
2. Đối với công trình xây dựng chuyên dụng, nhà ở trên 3 tầng, có thuê công ty xây dựng thầu thi công: Mức thuế VAT = 10%
Thuế giá trị gia tăng thường do công ty thi công đóng [vì liên quan đến hoạt động thuế thu nhập doanh nghiệp], chủ nhà không phải đóng loại thuế này.
Thuế tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận :
Mức thuế đóng = 50% x đơn giá đất theo UBND nhà nước [đối với trường hớp sử dụng đất trong hạn mức đất ở cho phép].
Đối với trường hợp có tổng diện tích đất ở tại tỉnh/thành vượt hạn mức cho phép theo quy định, mức thuế đóng sẽ là 100% giá đất theo UBND nhà nước [áp dụng với phần diện tích bị vượt hạn mức].
Có một điểm đặc biệt rất đáng lưu ý mà ít ai để ý đến, đó là mỗi cá nhân chỉ được phép sử dụng đất ở trong hạn mức được quy định cụ thể tại một tỉnh thành nhất định
Hiện đối với khu vực TP. HCM hạn mức đất ở được cấp cho cá nhân/hộ gia đình là 300 m2 – Theo quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/05/2016 của UBND TP HCM].
Thực tế tùy từng trường hợp mà có thể được miễn hoặc không đóng loại thuế này.
Ví dụ về cách tính thuế tiền sử dụng đất :
- Anh Bình có 2 bất động sản tọa lạc tại huyện Cần Giờ và Quận Tân Phú. Tại Cần Giờ là thửa đất cây lâu năm 300 m2, còn nhà ở Tân Phú có diện tích 100 m2
- Anh muốn xây nhà biệt thự rộng 250 m2 ở Cần Giờ nên phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cây lâu năm sang đất ở trước khi xin phép xây dựng.
- Như vậy tổng diện tích đất ở anh sở hữu tại TP HCM là 350 m2 [vượt hạn mức quy định]. Anh sẽ đóng thuế 100% tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận trên diện tích 50 m2.
Chi phí chi bên ngoài khi hoàn công
Đây là những phí phát sinh không thể tính toán được, hoàn toàn không có trong quy định và linh động cho từng trường hợp [VD : Phạt xây sai phép, phạt không có biên bản nghiệm thu, v/v].
Sẽ có thêm một số công tác nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đối với một số công trình và nhà có yêu cầu nghiệm ngặt tuân thủ về phòng cháy chữa cháy
Tham khảo thêm công văn số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 về quy định xử phạt trong đầu tư xây dựng.
Lệ phí trước bạ nhà đất :
Không đóng lệ phí trước bạ đối với nhà ở cá nhân và hộ gia đình thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ [Theo nghị định 45/2011/NĐ-CP và Nghị định 23/2013/NĐ-CP].
Thủ tục hoàn công không giống nhau tùy theo đơn vị hành chính mỗi địa phương, không có trường hợp nào giống trường hợp nào, vi phạm và vướng ở khâu nào và cách giải quyết chỉ áp dụng cho một số tình huống, chỉ qua trao đổi cụ thể về tình huống thực tế mới ước tính được chi phí.