Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bình Thắng [TPHCM] được cấp Giấy chứng nhận đầu tư kinh doanh cụm công nghiệp. Cụm công nghiệp đã được phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500, đã ký hợp đồng cho thuê lại đất với 3 doanh nghiệp, trong đó 2 doanh nghiệp đã xây dựng xong nhà xưởng và đi vào hoạt động từ năm 2015, 2016.
Năm 2017, doanh nghiệp thứ 3 hợp đồng thuê lại 6 lô đất với diện tích 6ha. Khi tiến hành làm các hồ sơ để thực hiện xây dựng đã phát sinh các thủ tục mới mà trước đây không có, cụ thể:
- Doanh nghiệp phải lập hồ sơ xin Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời phải nộp tiền ký quỹ 3% trên tổng số tiền đầu tư của dự án.
- Khu đất xây dựng nhà máy gồm 6 lô vì vậy doanh nghiệp phải lập hồ sơ xin cấp phép quy hoạch trước khi lập hồ sơ thiết kế cơ sở...
Các thủ tục trên khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian. Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bình Thắng đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải đáp, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Các nội dung kiến nghị của Công ty không nêu cụ thể trường hợp vướng mắc xảy ra ở dự án nào và tại địa phương nào nên không đủ cơ sở để trả lời chính xác.
Đối với thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư, đề nghị Công ty nghiên cứu, thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư và các quy định pháp luật có liên quan về quản lý, phát triển cụm công nghiệp.
Về quy định cấp phép quy hoạch, theo Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng, Giấy phép quy hoạch là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án để làm cơ sở lập quy hoạch hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Giấy phép quy hoạch là một trong những công cụ để quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng, đồng thời tạo thuận lợi về trình tự thủ tục đối với các nhà đầu tư khi thực hiện dự án.
Trường hợp cụm công nghiệp được Công ty nêu đã có quy hoạch chi tiết xây dựng [tỷ lệ 1/500] được phê duyệt nhưng khi thực hiện dự án thì quy mô diện tích đất thay đổi so với nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt [dự án thay đổi quy mô sử dụng đất của nhà máy, xí nghiệp từ 1 lô thành 6 lô], do đó cần phải thực hiện quy trình điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Việc thay đổi quy mô, ranh giới lô đất nhà máy xí nghiệp như trên, theo quy định tại Khoản 3, Điều 31 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP sẽ áp dụng hình thức đề nghị UBND cấp huyện cấp Giấy phép quy hoạch.
Tổ kiểm tra công vụ
02963.957.049 - 0378.247.247
kiemtracongvu@angiang.gov.vn
Phòng Kiểm Soát TTHC
02963.957.006
thutuchanhchinh@angiang.gov.vn
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 quy định nhiều điểm mới về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch trên sổ đỏ, về việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất mới... Đây là những vấn đề nhận được sự quan tâm của nhiều bạn đọc.
* Bạn Hoàng Thị Linh [Đông Anh, Hà Nội] hỏi: Khi Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 01/01/2025, thì giá đất được tính như thế nào?
Về nội dung này, Luật sư Hà Thị Khuyên [Trưởng Văn phòng Luật sư Nhân Chính, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội] cho biết, theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 thì Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Tính thuế sử dụng đất.
Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159, theo đó “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.
4 phương pháp định giá đất:
Tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai quy định 4 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo đó, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất [nếu có] để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất [hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình] theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Cùng với đó, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
* Bạn Trần Quốc Trưởng [Tiên Lữ, Hưng Yên] có câu hỏi: Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [Sổ đỏ] cho đất không có giấy tờ ra sao?
Liên quan đến nội dung câu hỏi trên, Luật sư Hà Thị Khuyên cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 đã có điều chỉnh theo hướng nới điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ:
Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền sẽ được cấp Sổ đỏ nếu:
Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Hiện nay, Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong 02 trường hợp.
- Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất đáp ứng điều kiện: [1] Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; [2] Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
Luật mới đã nới lỏng điều kiện và thêm thời gian cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ. Trước đây, tùy thuộc vào mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ trước 01/07/2004 hay trước 01/07/2014 mà hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện tương ứng như đã nêu trên, thì nay chỉ còn 01 mốc thời gian là trước 01/07/2014 và chỉ cần được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp thì sẽ được cấp Sổ đỏ./.