Được quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về quy định về định giá đất, tùy vào từng trường hợp khác nhau sẽ áp dụng các phương pháp định giá đất khác nhau. Dưới đây là 05 phương pháp định giá đất phổ biến mà DauGia.Net muốn giới thiệu đến bạn.
1. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất [sau đây gọi là thửa đất so sánh] đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
- Ưu điểm: Đây là phương pháp định giá đơn giản và được áp dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp này ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự trước đó để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để thực hiện các phương pháp thẩm định giá khác.
- Hạn chế: Phương pháp này chỉ áp dụng với trường hợp phải có những giao dịch tương tự trước đó ở trong cùng khu vực thì mới có thể áp dụng để so sánh được.
- Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
2. Phương pháp chi phí/ phương pháp giá thành
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường bất động sản như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu…
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí
- Ưu điểm: Phương pháp chi phí thường đơn giản, dễ áp dụng và có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
- Nhược điểm: Các tài sản được đem thẩm định giá bắt buộc phải có thông tin đầy đủ và chính xác cũng như các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản đem thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản nào hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
- Điều kiện áp dụng: Phương pháp này áp dụng cho những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
3. Phương pháp thu nhập/ phương pháp đầu tư/ phương pháp vốn hóa
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng việc sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa được thực hiện dựa trên phương pháp lấy thu nhập chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập
- Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
- Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác thường bị hạn chế.
- Điều kiện áp dụng: Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước. một cách hợp lý. Ngoài ra, phương pháp này còn được áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư
4. Phương pháp thặng dư/ phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư
- Ưu điểm: Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
- Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Nhân viên thẩm định giá nhà đất cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Điều kiện áp dụng: Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Phương pháp thặng dư phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phi đạt được độ tin cậy cao.
5. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chiết trừ
- Ưu điểm: Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
- Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị.
- Điều kiện áp dụng: Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm và xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai
Trên đây là những phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng phổ biến hiện nay mà DauGia.Net muốn chia sẻ cho các bạn đọc. Hy vọng rằng qua bài viết này các doanh nghiệp sẽ có thêm những kiến thức mới về thẩm định giá để thực hiện một cách chính xác và tránh tình trạng bị ép giá và chênh lệch giá trên thị trường hiện nay.
>>> XEM THÊM: Định giá đất là gì? Các phương pháp xác định giá đất phổ biến
Nếu bạn đang có nhu cầu tham gia đấu giá tài sản và quan tâm đến các gói đấu giá tài sản công thì có thể tham khảo gói VIP6 - Phần mềm săn tài sản đấu giá của DauGia.Net. Với các gói tài sản đấu giá được cập nhật hàng giờ, hàng ngày giúp cho nhà đầu tư có được gói đấu giá tài sản công phù hợp, đáp ứng được tiêu chí đấu giá của doanh nghiệp mình.
Để biết thêm thông tin chi tiết về gói VIP6, bạn có thể liên hệ ngay với chúng tôi theo số hotline 0904.634.288 hoặc email [email protected] để được nhân viên tư vấn, hỗ trợ tận tình.
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
Với trên 20 năm kinh nghiệm và nhiều Thẩm định viên có kinh nghiệm trong công tác thẩm định giá, Chúng tôi hiện đang là đối tác quan trọng và uy tín, nằm trong Short List của nhiều Ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, VietinBank,... và các Doanh nghiệp, Các cá nhân có nhu cầu sử dụng Dịch vụ Thẩm định giá Máy móc Thiết bị.
DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
1. Khái niệm Thẩm định giá Máy móc thiết bị:
⭐ Thẩm định giá máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một số thời điểm cụ thể cho một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.
⭐ Máy móc thiết bị có thể được thẩm định giá vì nhiều mục đích khác nhau. Khi thẩm định giá vì mục đích tài chính máy móc thiết bị được áp dụng giống như các thức thẩm định giá các tài sản khác. Vận dụng khái niệm giá trị thị trường và phương pháp chi phí thay thế khấu hao khi thẩm định giá cho những mục đích khác nhau với mục đích báo cáo tài chính, máy móc thiết bị được thẩm định giá bằng cách áp dụng một số cơ sở thẩm định giá thích hợp, việc thẩm định giá máy móc thiết bị có thể dựa trên thị trường tùy theo mục đích sử dụng của việc thẩm định giá cũng như đăc điểm của máy móc thiết bị.
2. Máy móc thiết bị Thẩm định giá bao gồm:
✅ Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ;
✅ Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;
✅ Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền;....
✅ Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh, truyền hìnhvăn hoáthể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân; .....
3. Phương pháp Thẩm định giá Máy móc Thiết bị:
Máy móc thiết bị thường được Thẩm định giá thông qua phương pháp cách tiếp cận từ chi phí.
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
⭐ Nội dung phương pháp Thẩm định giá Máy móc thiết bị:
✅ Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trường.
✅ Áp dụng trong trường hợp:
+ Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
+ Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
+ Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
⭐ Cách tiếp cận từ chi phí có các phương pháp Thẩm định giá như sau:
✅ Phương pháp chi phí tái tạo.
Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo [đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư] - Tổng giá trị hao mòn [Giá trị hao mòn lũy kế]
✅ Phương pháp chi phí thay thế.
Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế [đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư] - Tổng giá trị hao mòn [Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế]
⭐ Các nguyên tắc áp dụng Phương pháp Thẩm định giá Máy móc thiết bị
✅ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
✅ Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
✅ Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
✅ Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4. Mục đích Dịch vụ Thẩm định giá Bất động sản:
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản ngày càng được phổ biến, cho các mục đích cơ bản sau đây:
- Mua bán sát nhập, chuyển nhượng tài sản;
- Cổ phần hóa, mua bán, sát nhập doanh nghiệp, [M&A]...
- Liên doanh, thành lập, chuyển đổi, hoặc giải thể doanh nghiệp;
- Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng;
- Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa,...
- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu,...
- Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản,...
- Chứng minh tài chính để đi du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn,...
- Thẩm định tài sản, cấn trừ công nợ,...
- Các mục đích thẩm định khác.
5. Các đối tác sử dụng Dịch vụ Thẩm định giá Máy móc thiết bị:
Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá máy móc thiết bị rất đa dạng, cụ thể như sau:
- Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam [Vietcombank]
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam [BIDV]
- Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam [Vietinbank]
- Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam [Agribank]
- Và nhiều các ngân hàng, cung các Doanh nghiệp và các cá nhân có nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá tài sản khác.
Hãy liên hệ với chúng tôi để được báo giá, tư vấn và hỗ trợ các dịch vụ thẩm định giá máy móc thiết bị tốt nhất.
⭐ CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN- TƯ VẤN ĐẤT VIỆT- CHI NHÁNH THÀNH NAM
⭐ Website: //kiemtoanthanhnam.com/
⭐ Văn phòng tại Hà Nội: Số 261 Trần Quốc Hoàn, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội
⭐ Văn phòng tại Hồ Chí Minh: Số 2, Huỳnh Khương Ninh, Phường ĐaKao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
⭐ Hotline: 0945 589 666 [Mr Linh]