Sự bứt phá mạnh mẽ trong quy hoạch hạ tầng và giao thông đang khiến thị trường BĐS Đồng Nai ngày một nóng lên. Câu chuyện đi tìm tọa độ vàng tại Đồng Nai trở thành đề tài hấp dẫn trong giới đầu tư.
Anh Trung Kiên - nhà đầu tư BĐS lâu năm tại miền Đông Nam Bộ cho biết, trong tháng qua anh đã 3 lần tới Đồng Nai để tìm hiểu thị trường. “Tôi luôn ưu tiên BĐS liền thổ tại các đô thị đang phát triển bởi sự an toàn và khả năng sinh lời vững chắc. Đồng Nai có dân số đông, mức sống tăng nhanh và nhiều dự án công nghiệp đổ về, hứa hẹn tạo ra đà bật mạnh cho giá đất.”
“Với ngân sách tương đương 1 căn hộ hạng sang trên dưới 80m2 tại Tp.HCM, tôi đã có thể sở hữu biệt thự hoặc nhà mặt phố tại những khu vực sầm uất của Đồng Nai, ví dụ như trung tâm thành phố Long Khánh. Tầm nhìn lợi nhuận là khá rõ ràng”, anh Trung Kiên chia sẻ thêm.
Thực tế cho thấy, Đồng Nai đang thể hiện là thị trường hấp dẫn cả về lượng lẫn chất, đặc biệt là trong phân khúc BĐS liền thổ.
Theo số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Đồng Nai nằm trong top địa phương dẫn đầu về nguồn cung nhà phố, biệt thự chào bán tại khu vực vệ tinh phía Nam. Đáng chú ý, trong tháng 10/2021, riêng lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự tại tỉnh này đã chiếm gần 74% toàn thị trường.
Giá BĐS tại Đồng Nai cũng đang phát triển mạnh mẽ. Theo trang Batdongsan.com.vn, lịch sử tăng giá tại thị trường Đồng Nai có nhiều giai đoạn tăng phi mã theo thông tin quy hoạch sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành… Đến nay, đợt tăng giá vẫn tiếp tục duy trì.
Chia sẻ về thị trường 2022, giới sành địa ốc có chung dự báo, tâm điểm đầu tư trong năm 2022 sẽ vẫn là các đô thị thuộc vùng vệ tinh. Quỹ đất trung tâm TP.HCM đã cạn khiến xu hướng dịch chuyển về thị trường tỉnh là tất yếu.
Cả tầng lớp trung lưu lẫn giới nhà giàu đều có tâm lý sẵn sàng đi xa hơn để hưởng thụ môi trường sống tốt hơn, trong khi giao thông đến các thành phố như Biên Hòa, Long Khánh của tỉnh Đồng Nai ngày càng hoàn thiện khiến giá đất không ngừng tăng lên.
Quy hoạch bài bản, đón sóng đầu tư
Vừa qua, Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch hơn 68 nghìn ha đất để phát triển các vùng đô thị lớn trên địa bàn tỉnh. 2 mũi nhọn của tỉnh là thành phố Biên Hòa sẽ dành 95,6% diện tích và thành phố Long Khánh dành hơn 46% diện tích đất để phát triển đô thị.
Quy hoạch đất cho phát triển đô thị Đồng Nai trong giai đoạn 2021-2030
Cụ thể, quy hoạch TP.Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn tới năm 2050 chia thành 4 vùng để phát triển. Trong đó gồm có vùng phát triển đô thị có diện tích 14 ngàn ha; vùng phát triển công nghiệp gần 2 ngàn ha; vùng quân sự hơn 4 ngàn ha; vùng xây dựng cảnh quan và không gian mở khoảng 6,4 ngàn ha.
TP.Long Khánh sẽ hình thành 9 vùng phát triển khu trung tâm hành chính, chính trị, văn hóa, thương mại, du lịch, công nghiệp, nông nghiệp. Trong đó, vùng đô thị có diện tích 8,9 ngàn ha.
Nhiều nhà đầu tư đặc biệt chú ý đến thông tin quy hoạch của Long Khánh. Hiện, địa phương này là đơn vị hành chính cấp thành phố, sắp được nâng lên đô thị loại II nhưng giá đất còn rất hấp dẫn, hứa hẹn biên độ lợi nhuận cao. Thành phố được quy hoạch bài bản, với quỹ đất rộng cho phát triển kinh tế, văn hóa, chính trị cùng với đó là tỷ lệ hợp lý, có chọn lọc dành cho phát triển khu đô thị.
Một góc thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai
Theo kế hoạch đến năm 2030, Long Khánh được quy hoạch thành cực tăng trưởng quan trọng phía Đông TP.HCM với tầm nhìn là trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, logistics, trọng điểm khu đô thị hành chính mới của tỉnh Đồng Nai.
Không chỉ sở hữu quy hoạch bài bản, thành phố Long Khánh còn được hưởng lợi từ vị trí cửa ngõ giao thương trọng điểm. Thành phố có mạng lưới kết nối liên vùng thuận tiện với các tuyến giao thông đã đưa vào hoạt động như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến quốc lộ 1A, 56 hay quốc lộ 20. Hưởng lợi từ một loạt tuyến cao tốc khác đang triển khai như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết kết nối khu vực Nam Trung Bộ; Dầu Giây - Liên Khương kết nối khu vực Tây Nguyên.
30 triệu đồng/m2, dự án đất nền tại Long Thành có “hét giá”?
Kể từ ngày chính phủ công bố kế hoạch dự án “Cảng hàng không quốc tế Long Thành”. Giá đất khu vực Đồng Nai nói chung và các huyện xã lân cận như: Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, Biên Hoà,…liên tục tăng giá khiến người dân và nhà đầu tư hoang mang.
Cộng thêm thời điểm hiện tại các dự án “ma”, những công ty bất động sản không uy tín lộng hành. Làm ảnh hưởng khá nặng nề đến tâm lý người mua.
Loạn giá ở thị trường
Khu vực Nhơn Trạch, sau khi có thông tin hệ tầng nối liền với quận 9 TP HCM giá đất ở đây đã tăng chóng mặt không kiểm soát. Nếu thời điểm đầu tháng 2/2019, theo các môi giới khu vực, những nền đất có mức giá 600 – 700 triệu đồng còn khá nhiều thì đến đầu tháng 3/2019, hầu như mức giá này không còn. Các nền đất của dân [có sổ] đã tăng lên từ 700 triệu lên mức 750 – 780 triệu đồng/nền trong vòng 1 – 1.5 tháng. Thông tin cầu Cát Lái 5.700 tỉ đồng được đề xuất xây dựng đã khiến thị trường nhà đất nhiều khu vực tại huyện Nhơn Trạch [Đồng Nai] nóng dần lên. Ba xã tiếp giáp với phà Cát Lái là xã Phú Hữu, Phú Đông và Đại Phước. Nhiều NĐT tìm kiếm nền đất mức giá dưới 900 triệu đồng/nền để tái đầu tư bắt đầu khó khăn vì không còn nguồn hàng ở mức giá này.
Khu vực Trảng Bom, với sự xuất hiện của cụm khu công nghiệp Biên Hoà được di dời đến đây, kéo theo những tuyến đường chạy ngang. Nối liền kề với sân bay Long Thành, giá đất cũng tăng rất đáng kể.Từ mức giá năm 2017 chỉ khoảng 4-5 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên gần 10-16 triệu đồng/m2. Đặc biệt, từ năm 2019 đến nay, bất động sản tại Trảng Bom có mức tăng gần 35% một con số rẩt cao so với trước đó
Với sự quy hoạch rất bài bản tại Trảng Bom, hiện có nhiều khu công nghiệp lớn như: Hố Nai, Sông Mây, Bầu Xéo, Giang Điền. Kéo theo nguồn dân cư đến đây ồ ạt, nhu cầu an cư tăng cao.,
Đặc biệt phải nhắc đến Long Thành. Trung tâm chủ chốt của siêu dự án sân bay. Khảo sát cho thấy mức giá hiện nay đã tăng 30-50% so với đầu năm 2018, phổ biến ở mức 12-20 triệu đồng/m2. Những dự án nằm gần các tuyến đường lớn, thuận tiện khai thác kinh doanh có thể đạt bình quân 25-30 triệu đồng/m2
Quy hoạch đồng bộ với giá đất
Thông tin xây cầu Cát Lái nối liền ở Nhơn Trạch, khiều khách hàng tìm mua đất mặt tiền cũng khan hiếm và không có sản phẩm để bán. Tầm mức giá tăng mạnh trong vòng vài tháng từ 1,2 tỷ đến 1,3 tỷ , nhưng hiện muốn mua cũng không có. Dẫn đến việc xấu có nhiều NĐT, cò mồi “bẻ cọc” để bán với giá cao hơn. Khu công nghiệp Giang Điền tại Trảng Bom ở gần những đầu mối giao thông quan trọng nên có khả năng kết nối giao thương thuận lợi. Khu vực này liền kề tuyến Quốc lộ 1A [đoạn tránh TP Biên Hòa], Quốc lộ 51, tuyến đường sắt Bắc Nam, đường quy hoạch đi sân bay Long Thành… Tại Long Thành vành đai 3, vành đai 4 và hệ thống cảng biển như Cát Lái, Cái Mép – Thị Vải… Tất cả kết hợp thành một đầu mối giao thông cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và hàng không trị giá hàng tỉ đô la Mỹ, làm động lực đưa nền kinh tế cất cánh. Ngoài sân bay Long Thành đang xúc tiến đầu tư, khu vực này còn đón hàng loạt dự án phát triển hạ tầng nhằm gia tăng kết nối với các trung tâm kinh tế của miền Nam. Có thể kể đến như năm tuyến cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Liên Khương, Dầu Giây – Phan Thiết, các tuyến đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, Thủ Thiêm – Long Thành…. Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư tung ra rất nhiều dự án hấp dẫn. Bên cạnh việc có thể lựa chọn nhiều phương án, đưa ra quyết định sáng suốt cuối cùng. Thì nhiều điều đáng tiếc rằng có nhiều dự án, cò đất làm ăn “không minh bạch” dẫn đến việc tung, hạ giá đất chóng mặt không thể biết được tính thực hư của giá trị lô đất ảnh hưởng đến sự tin tưởng của khách hàng về bất động sản.
Thêm vào đó, mới đây UBND tỉnh Đồng Nai đã điều chỉnh tăng hệ số giá đất năm 2019 khiến giá đất ở nhiều khu vực tăng mạnh. Nơi có hệ số giá đất tăng nhiều nhất là thành phố Biên Hòa, Long Thành từ 2,5-3 lần; các xã thuộc huyện Nhơn Trạch là 2,5 lần, Trảng Bom là 2-2.5 lần
Theo đánh giá sơ bộ của Invert.vn, thị trường Đồng Nai đang tăng giá mỗi ngày. Khi dự án sân bay đang dần đang được đốc thúc giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân và sẽ khởi công vào năm 2020. Thời điểm thích hợp để đầu tư tạo lợi nhuận lâu dài.
Tuy nhiên, NĐT và khách hàng nên chọn những dự án có đủ giấy tờ pháp lý. Cơ sở hạ tầng hoàn thiện, hệ thống đường giao thông thuận lợi, kết nối tốt để khả năng sinh lời cao và nhanh chóng. Tránh tình trạng rủi ro “tiền mất tật mang”