Giải bài toán pháp lý cho condotel trịnh văn quyết năm 2024

Năm 2017, cùng với sự phát triển vững chắc của thị trường bất động sản, đây còn là năm bùng nổ của hàng loạt sản phẩm bất động sản mới như condotel, Office-tel, Hometel, trong đó condotel nhanh chóng phát triển trở thành điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2017, phân khúc bất động sản condotel bùng nổ với lượng cung sản phẩm của các dự án lên đến 22.837 căn. Đặc biệt, theo ước tính của Bộ Xây dựng, 27.000-29.000 căn hộ condotel sẽ tung ra thị trường mỗi năm từ năm 2017 - 2019. Condotel đang trở thành một "hiện tượng" trên thị trường bất động sản.

Có thể thấy, condotel đang có sự bùng nổ mạnh mẽ. Tuy nhiên, hiện đang có hai vấn đề nổi lên đối với condotel. Một là căn cứ vào đâu để chủ đầu tư condotel có thể thực hiện đúng cam kết trả lợi cao cho các nhà đầu tư; hai là vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ cho loại hình này.

Nhằm giải đáp thắc mắc và góp phần gỡ bỏ những rào cản cho nhà đầu tư khi mua căn hộ condotel, Trung tâm Tin tức VTV24 và Tạp chí Điện tử Diễn đàn Đầu tư BizLIVE phối hợp cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo "Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp". Hội thảo diễn ra tại Trung tâm Hội nghị Quốc tế FLC Quy Nhơn, tỉnh Bình Định vào 13h30 hôm nay (16/3).

Theo ban tổ chức, chương trình có sự tham dự của các diễn giả là đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, lãnh đạo các địa phương đang có sản phẩm condotel, cùng các chuyên gia tài chính - bất động sản, đại diện các doanh nghiệp địa ốc, các đơn vị phân phối bất động sản condotel. Ngoài ra, hội thảo còn có sự tham gia của 500 khách mời, nhà đầu tư tài chính - bất động sản cùng hơn 50 cơ quan thông tấn, báo chí - truyền hình.

Hội thảo được diễn ra tại Trung tâm Hội nghị Quốc tế FLC Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

Hội thảo có sự tham gia của đại diện lãnh đạo các cơ quan quản lý, các chuyên gia kinh tế, tổ chức tư vấn và các doanh nghiệp lớn, bao gồm:

(Thanh tra)- Trong khi giá chung cư tăng chóng mặt, đất nền khởi sắc trong năm 2024, thì thị trường bất động sản với phân khúc condotel vẫn "đóng băng".

Ảnh minh họa

Anh Nguyễn Nam, nhân viên môi giới bất động sản cho biết, tại khu vực Đà Nẵng, cả sàn giao dịch lẫn người mua đều tỏ thái độ hờ hững với các dự án condotel. Thậm chí, kể cả khi giá căn hộ đã giảm xuống cả tỷ đồng, khách hàng cũng không mặn mà.

“Vào năm 2021, một dự án condotel tại Hội An rao căn một phòng ngủ với giá 4 tỷ đồng. Đến nay, mức giá đã hạ xuống còn 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án vẫn khó thoát hàng. Hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư đều đã phải giảm giá căn hộ ít nhất là 20%. Một số đơn vị khó khăn về tài chính còn có mức giảm sâu hơn”, anh Nam chia sẻ.

Theo DKRA (Tập đoàn dịch vụ bất động sản toàn cầu), sức cầu chung của thị trường condotel đang ở mức rất thấp. Trong tháng 4/2024, cả nước không ghi nhận bất cứ dự án nào mở bán mới. Lượng giao dịch sơ cấp do đó cũng chỉ là con số không tròn trĩnh.

“Những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, cùng với sự giảm sút trong niềm tin của nhà đầu tư… đã khiến thị trường duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn”, các chuyên gia của DKRA kết luận.

tính pháp lý của dự án là mối quan tâm số một hiện nay của các nhà đầu tư condotel. Đồng thời, đây cũng là “bài toán” khó nhất của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ khó lòng được giải quyết trong “một sớm một chiều”.

Nhiều khách hàng cho rằng, Nhà nước đang dành dự sự ưu tiên tới các dự án nhà ở xã hội, chung cư và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, cùng với đó là nỗ lực bình ổn giá bất động sản. Những vướng mắc trong các dòng sản phẩm như condotel sẽ khó lòng được đưa lên giải quyết hàng đầu. Chưa kể, rủi ro về sai phạm cho người duyệt dự án là rất lớn. Vậy nên, các khó khăn tồn đọng sẽ khó được xử lý trong tương lai gần.

Liên quan tới việc cấp sổ đỏ cho condotel, vào tháng 4/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành để tháo gỡ các nút thắt cho doanh nghiệp. Vào thời điểm nghị định được ra mắt, nhiều người đã coi đây là “tin vui” cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, trong một văn bản được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào đầu năm nay, Bộ đã thẳng thắn cho biết, còn nhiều dự án condotel, cùng với các biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ (officetel)… vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Không chỉ vậy, lý do khiến phân khúc condotel “rơi tự do” trên thị trường địa ốc đến từ việc các chủ đầu tư đã đưa ra những cam kết quá hão huyền.

“Các chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận rất cao để bán được sản phẩm, có nơi lên tới hơn 10%/năm. Tuy nhiên, trong điều kiện vận hành lý tưởng nhất, mức lợi nhuận tối đa cũng chỉ là 6 - 8%/năm. Còn lại, mức thông thường chỉ khoảng 5%/năm. Dẫu vậy, nếu dùng con số này để quảng bá, chủ đầu tư sẽ khó lòng bán được hàng”, anh Nam nói.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường condotel tại Việt Nam đã trải qua một giai đoạn “sốt nóng” trong giai đoạn năm 2016 - 2019. Vào thời điểm đó, ước tính trung bình có 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Tuy nhiên, “quý hồ tinh, bất quý hồ đa”. Nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này đã mải mê chạy đua cam kết lợi nhuận, mà thiếu đi sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Indonesia với trường hợp của Bali vào giai đoạn năm 2008. Hiện thị trường này đã bước qua giai đoạn bùng nổ dự án mới và tiến tới giai đoạn phát triển chậm rãi nhưng đi sâu vào chất lượng.