Thẩm định giá là việc làm rất cần thiết, là ưu tiên hàng đầu trước khi quyết định mua bán giao dịch bất cứ tài sản bất động sản nào của doanh nghiệp. Sau đây chúng tôi xin chia sẻ các phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến, được các chuyên gia trong ngành đánh giá cao và mang lại hiệu quả thiết thực.
5 PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN QUAN TRỌNG
1. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với các bất động sản mà các đối tượng nhà đất đang xem xét, để ước tính giá trị thực của nó.
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản có tính đồng nhất như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
+ Ưu điểm: Đây là phương pháp thẩm định giá bất động sản đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
+ Hạn chế: Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử, do vậy nếu thị trường biến động thì các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu và khi đó tính chính xác sẽ thấp. Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành. Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá, để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường bất động sản như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu...
+ Ưu điểm: Phương pháp đơn giản, dễ áp dụng và có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
+ Nhược điểm: Các bất động sản này bắt buộc phải có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng, cũng như các dữ liệu mang tính lịch sử. Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm định giá phải có kiến thức, kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản nhất định về xây dựng và giá thành xây dựng.
3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa. Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với một tỷ lệ [%] thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó để tính ra giá trị chính xác của nó. Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
+ Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
+ Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác thường bị hạn chế.
4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định. Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.
+ Ưu điểm: Phương pháp này được áp dụng để tính toán giá trị vốn của các tiềm năng phát triển bất động sản.
+ Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Nhân viên thẩm định giá nhà đất cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
5. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
+ Ưu điểm: Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
+ Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm định phải có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Trên đây là những phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng phổ biến hiện nay mà chúng tôi muốn chia sẻ để quý doanh nghiệp tìm hiểu. Với kiến thức tốt và thông tin thẩm định giá chính xác, khi mua hoặc bán thì doanh nghiệp sẽ tránh được tình trạng bị ép giá và chênh lệch giá trên thị trường hiện nay.
Do vậy nắm bắt được giá trị tài sản của mình sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc thực hiện các hoạt động kinh doanh khác nhau của mình. Để có được những thông tin chi tiết về thẩm định giá bất động sản, tư vấn đầu tư định cư, tư vấn đầu tư bất động sản… hãy liên hệ ngay đến:
Công Ty CP Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương [INA]
- Địa chỉ: 121 Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
- Hotline : 0934 252 707 / Email:
[TDVC Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập] – Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập [tiếng Anh: The Income Approach] là một trong những cách tiếp cận cơ bản trong hoạt động thẩm định giá được sử dụng phổ biên tại Việt Nam và trên thế giới ngày nay.Cách tiếp cận từ thu nhập thuộc tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, được Bộ tài chính Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015.
>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí
>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định [không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định] trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại [được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại] của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp
V = I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
1.1. Xác định thu nhập hoạt động thuần từ tài sản [I]:
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
| Thu nhập hoạt động thuần | = | Tổng thu nhập tiềm năng | – | Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán | – | Chi phí hoạt động |
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
– Tổng thu nhập tiềm năng
Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và các khoản thu nhập tiềm năng khác. Đối với một thiết bị cụ thể, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác.
– Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán:
| Tổng thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán | = | Tỷ lệ thất thu | x | Tổng thu nhập tiềm năng |
Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị trường.
– Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí khác. Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiền vay [vốn và lãi], khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp [nếu có].
Đối với bất động sản, các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; chi phí về bảo hiểm nhà cửa; chi phí quản lý; chi phí điện, nước, gas, dọn vệ sinh; chi phí duy tu; chi phí trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ; chi phí hoạt động khác. Trong đó khoản phí bảo dưỡng định kỳ là khoản chi phí bình quân hàng năm [định kỳ] cho việc sửa chữa, thay thế các bộ phận cấu thành trong toàn bộ tuổi đời của tài sản. Ví dụ: mái nhà của một ngôi nhà cần được thay thế sau 20 năm sử dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là 1/20 chi phí thay mái nhà, trong đó chi phí thay mái nhà được ước tính tại thời điểm sau 20 năm và chiết khấu về hiện tại.
Đối với máy, thiết bị, các khoản chi phí hoạt động bao gồm chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí tiền thuê, chi phí bảo hiểm, chi phí hoạt động khác.
1.2. Xác định tỷ suất vốn hóa [R]
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
1.2.1. Phương pháp so sánh
a] Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.
Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác. Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.
Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.
b] Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:
– Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh.
| Tỷ suất vốn hóa [R] = | Thu nhập hoạt động thuần |
| Giá bán |
– Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh.
| Tỷ suất vốn hóa [R] = | 1 – Tỷ lệ chi phí hoạt động |
| Số nhân thu nhập hiệu quả |
Trong đó:
| Tỷ lệ chi phí hoạt động = | Chi phí hoạt động |
| Tổng thu nhập hiệu quả |
| Số nhân thu nhập hiệu quả | = | Giá bán của tài sản so sánh |
| Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh |
| Tổng thu nhập hiệu quả | = | Tổng thu nhập tiềm năng | – | Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán |
Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường. Thẩm định viên có thể xác định tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu như cách tính trên, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ tỷ lệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.
1.2.2. Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu
Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay Rm và Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.
Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan.
R = M x Rm + [1-M] x Re
R: tỷ suất vốn hóa
M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
[1-M]: tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: hệ số vốn hóa tiền vay
Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu
Trong đó:
– Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm [bao gồm cả vốn và lãi] trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ [bao gồm cả gốc và lãi] với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.
– Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.
1.2.3. Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.
Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.
Tỷ suất vốn hóa [R] = M x Rm x DCR
Trong đó:
| DCR = | Thu nhập hoạt động thuần |
| Khoản thanh toán nợ hàng năm |
| Khoản thanh toán nợ hàng năm | = | Khoản thanh toán mỗi kỳ | x | Số kỳ phải thanh toán trong năm |
Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.
Ví dụ về cách xác định tỷ suất vốn hóa xem Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu [DCF]
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau [không ổn định], ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng
2.1. Công thức:
- Trường hợp dòng tiền không đều:
- Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. [Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu]
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
2.2. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
- Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
- Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
- Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai [n]:
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:
- Trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong tương lai.
- Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.
- Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.
- Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.
2.3. Ước tính thu nhập từ tài sản:
Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.
2.4. Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản:
Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.
Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được sử dụng bởi doanh nghiệp thì dòng tiền thuần là dòng tiền trước khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.
2.5. Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo [Vn]:
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo [hay kỳ dự báo], thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối kỳ dự báo có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.
Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.
Tuy nhiên, đối với một số tài sản cụ thể có thể có trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có ít hoặc không có mối liên hệ với dòng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ một giếng dầu sau khi hết giai đoạn khai thác có thể không còn hoặc có rất ít giá trị sử dụng.
Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định dựa vào mô hình tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:
Trong đó:
CFn: Dòng tiền năm thứ n
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Thời gian đầu tư dự kiến
r: Tỷ suất chiết khấu
g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo.
Ví dụ về cách tính giá trị cuối kỳ dự báo hướng dẫn Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
2.6. Ước tính tỷ suất chiết khấu [r]:
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.
Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và các dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với đa số đối tượng tham gia thị trường. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.
Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống kê.
Trong trường hợp tài sản thẩm định giá đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền [WACC] của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.
Công thức tính WACC:
Trong đó:
WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền
E: Vốn sở hữu
D: Vốn vay
Re: Chi phí vốn sở hữu
Rd: Chi phí vốn vay
Tc: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Ngoài ra, đối với thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất chiết khấu dựa trên công thức sau:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro [nếu có]
Trong đó:
– Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm [hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá].
– Tỷ lệ rủi ro được xác định trên cơ sở đánh giá tỷ lệ rủi ro của thị trường giao dịch của nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá và tỷ lệ rủi ro đối với doanh nghiệp cần thẩm định giá.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
- Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
- Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email:
- Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
- Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY