Bảo hành và bảo trì công trình xây dựng

HƯỚNG DẪN

BẢO HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG.

Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng Căn cứ Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng;

Sở Xây dựng Bình Định hướng dẫn thực hiện công tác bảo hành, bảo trì công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh Bình Định như sau

I. BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG :

Sau khi nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình đưa vào sử dụng, nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu cung ứng thiết bị công trình có trách nhiệm tổ chức khắc phục những hư hỏng công trình do sai sót của mình gây ra trong quá trình thi công, lắp đặt thiết bị, gọi là bảo hành công trình. Bảo hành công trình có thời hạn và mức tiền bảo hành giữ lại theo loại, cấp công trình được quy định như sau:

- Đối với công trình cấp 1, cấp đặc biệt, thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng, tiền nộp bảo hành bằng 3% giá trị hợp đồng.

- Đối với các công trình còn lại, thời hạn bảo hành không ít hơn 12 tháng, tiền nộp bảo hành bằng 5% giá trị hợp đồng.

Tiền bảo hành công trình nộp vào tài khoản của Chủ đầu tư được tính lãi theo lãi suất ngân hàng và được hoàn trả sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được Chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành. Có thể thay thế tiền bảo hành công trình bằng thư bảo lãnh của ngân hàng có giá trị tương đương.

Chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm theo dõi, phát hiện hư hỏng để yêu cầu nhà thầu thực hiện bảo hành công trình và giám sát nghiệm thu công việc bảo hành theo đúng quy định.

Nhà thầu thi công xây dựng, cung ứng thiết bị phải tổ chức sửa chữa khắc phục ngay những hư hỏng do lỗi của mình gây ra khi có yêu cầu, nếu chậm trễ hoặc khắc phục không đạt chất lượng Chủ đầu tư có quyền thuê nhà thầu khác thực hiện, kinh phí thuê lấy từ tiền bảo hành công trình.

Nhà thầu có quyền từ chối bảo hành công trình xây dựng và thiết bị hư hỏng không do nhà thầu gây ra.

Bảo hành nhà ở thực hiện theo điều 74 luật nhà ở.Cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng và thiết bị do mình thi công hoặc cung ứng. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán có trách nhiệm bảo hành công trình trong thời hạn quy định như sau:

- Không ít hơn 60 tháng đối với nhà ở được xây dựng từ ngân sách nhà nước và chung cư từ 9 tầng trở lên.

- Không ít hơn 36 tháng đối với chung cư từ 4 đến 8 tầng .

- Không ít hơn 24 tháng đối với nhà ở khác.

II. BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG:

Các công trình xây dựng thuộc mọi nguồn vốn, mọi hình thức sở hữu, Chủ Sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm tổ chức thực hiện bảo trì công trình nhằm duy trì những đặc trưng kiến trúc, công năng công trình, đảm bảo công trình vận hành khai thác phù hợp yêu cầu thiết kế,đảm bảo kết cấu làm việc liên tục trong suốt tuổi thọ công trình .

1.Trình tự tổ chức bảo trì công trình :

Đối với công trình xây dựng mới, nhà thầu thiết kế, nhà sản xuất thiết bị lập quy trình bảo trì công trình xây dựng phù hợp với cấp công trình và loại thiết bị, vật liệu sử dụng xây dựng công trình. Đối với công trình đang sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì thì chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng thuê tổ chức kiểm định công trình có đủ diều kiện năng lực kiểm định, đánh giá chất lượng và lập quy trình bảo trì công trình theo trình tự như sau:

1.1. Kiểm tra đánh giá chất lượng công trình: chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng thực hiện kiểm tra thường xuyên để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp của công trình. Tùy theo loại công trình chủ đầu tư thuê các tổ chức tư vấn hoặc chuyên gia chuyên ngành có năng lực phù hợp để kiểm tra định kỳ công trình theo quy định. Ngoài ra khi có sự cố bất thường như bảo lũ, hỏa hoạn, động đất…cần tổ chức kiểm tra đột xuất để kịp thời bảo trì công trình, công việc này phải do các chuyên gia, tổ chức có đủ diều kiện năng lực thực hiện.

1.2. Thực hiện bảo trì công trình: Sau khi có kết quả kiểm tra, tùy theo thực trạng chất lượng công trình chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng quyết định chọn cấp bảo trì công trình cho phù hợp.

1.3. Giám sát, nghiệm thu và bảo hành công trình: chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng phải tổ chức giám sát thi công và nghiệm thu công tác bảo trì công trình theo quy định của luật xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành công tác bảo trì:

- Không ít hơn 06 tháng đối với bảo trì cấp duy tu, sửa chữa nhỏ;

- Không ít hơn 24 tháng đối với bảo trì cấp sửa chữa vừa và lớn.

3. Nguồn kinh phí bảo trì công trình:

- Đối với công trình mà chủ quản lý sử dụng là cơ quan hành chính công: kinh phí bảo trì lấy từ chi phí thường xuyên thuộc ngân sách Nhà nước.

- Đối với công trình mà chủ quản lý sử dụng là cơ quan hành chính sự nghiệp: kinh phí bảo trì một phần lấy từ chi phí thường xuyên, một phần lấy từ nguồn vốn tự có do các hoạt động có thu đem lại.

- Các công trình dân dụng, công nghiệp khác: Chủ quản lý sử dụng tự bố trí kinh phí bảo trì công trình.

- Kinh phí bảo trì đường bộ thực hiện theo Nghị định 168/2003/NĐ-CP ngày 24/12/2003 của Chính phủ quy định về nguồn tài chính và quản lý sử dụng nguồn tài chính cho quản lý bảo trì đường bộ.

IV. TỔ CHỨC THỰC HIỆN:

Tùy theo loại , cấp công trình và chất lượng vật liệu sử dụng xây dựng công trình, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình theo tiêu chuẩn bảo trì công trình lập và hướng dẫn quy trình bảo trì công trình. Tài liệu hướng dẫn này là một bộ phận của hồ sơ thiết kế công trình.

Chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng phải tổ chức thực hiện bảo trì công trình theo quy định và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc chất lượng công trình bị xuống cấp do không thực hiện bảo trì công trình.

Công tác bảo trì công trình phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn lao động, an toàn cho công trình lân cận và bảo vệ vệ sinh môi trường.

Trường hợp công trình xây dựng đã hết niên hạn sử dụng, nếu có yêu cầu tiếp tục sử dụng, chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng phải đánh giá hoặc thuê tư vấn đánh giá hiện trạng chất lượng và đề nghị cấp quyết định đầu tư xây dựng công trình cho phép mới được tiếp tục sử dụng.

Đối với công tác bảo trì công trình theo cấp duy tu, bảo dưỡng thì chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng lập dự toán trình cấp thẩm quyền phê duyệt phù hợp với nguồn kinh phí bảo trì.

Bảo trì ở cấp sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn thực hiện việc lập và quản lý thiết kế, dự án, báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình theo quy định hiện hành về đầu tư xây dựng công trình.

Khi thực hiện công trình mà không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì không phải xin giấy phép

Tài liệu phục vụ bảo trì và hồ sơ bảo trì công trình phải được bổ sung và lưu giữ theo hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng

Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn vị phản ảnh về Sở Xây dựng để cùng nghiên cứu giải quyết.

Công trình xây dựng phải được bảo hành bao lâu?

Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình sử dụng. Vậy thời hạn bảo hành công trình xây dựng mới nhất theo quy định là bao lâu?

Căn cứ pháp lý:

Thời hạn bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng

1. Quy định chung về bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng

Một là, luật xây dựng 2014 định nghĩa “Công trình xây dựng” và luật Nhà ở định nghĩa “Nhà ở” như sau:

“Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.”

Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng. Việc bảo hành công trình xây dựng là nghĩa vụ của nhà thầu được các bên trong hợp đồng xây dựng thỏa thuận, thống nhất với nhau.

Và “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”

Tương tự như việc bảo hành công trình xây dựng, việc bảo hành nhà ở cũng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng nhưng thời gian bảo hành tối thiểu phải theo quy định của luật.

Hai là, khoản 1 điều 85 luật Nhà ở và khoản 1 điều 35 nghị định 46/2014/NĐ- CP quy định chung về việc bảo hành nhà ở, bảo hành công trình xây dựng như sau:

Đối với nhà ở:

• Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
• Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 85 luật Nhà ở. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

Đối với các công trình xây dựng:

• Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện.

2. Quy định cụ thể về thời hạn bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng

2.1. Thời hạn bảo hành nhà ở

Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

• Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
• Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

2.2. Thời hạn bảo hành công trình xây dựng

- Thời gian bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi nghiệm thu theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 31 Nghị định này và được quy định như sau [khoản 2 điều 35]

• Không ít hơn 24 tháng đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I;
• Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại;
• Riêng đối với nhà ở, thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Thời gian bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt thiết bị [khoản 3 điều 35]

- Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời gian bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình theo quy định tại Khoản 2 Điều này, nhưng không ít hơn thời gian bảo hành quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 35 nghị định 46/2015/NĐ- CP.

- Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời gian bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.

- Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; mức tiền bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành và việc thay thế tiền bảo hành công trình xây dựng bằng thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương. Các nhà thầu nêu trên chỉ được hoàn trả tiền bảo hành công trình hoặc giải tỏa thư bảo lãnh bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành công việc bảo hành.

Lưu ý: Đối với công trình sử dụng vốn nhà nước, mức tiền bảo hành tối thiểu được quy định như sau:

• 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I [điểm a]
• 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại [điểm b]
• Mức tiền bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức tối thiểu nêu tại Điểm a và Điểm b Khoản này để áp dụng.

3. Quy định về việc thực hiện bảo hành nhà ở bảo hành công trình xây dựng

3.1. Thực hiện việc bảo hành nhà ở:

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Điều 36 nghị định 46/2015/NĐ- CP quy định về việc thực hiện bảo hành công trình xây dựng như sau:

- Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.

- Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phân công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.

- Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng; Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành của nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị.

- Xác nhận hoàn thành việc bảo hành công trình xây dựng:

• Khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu cung ứng thiết bị lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu bằng văn bản;
• Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tham gia xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu cung ứng thiết bị khi có yêu cầu của Chủ đầu tư.
• Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành.

Bạn có thể tải về tập tin thích hợp cho bạn tại các liên kết dưới đây.