Xin chào luật sư, cho tôi hỏi tư vấn về vấn đề nộp tiền và cách tính tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất sai vị trí thì giải quyết như thế nào? cụ thể: Hiện tai tôi có thửa đất vừa chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng thấy cách tính thuế có không hợp lý nên nhờ luật sư tư vấn giúp tôi Thửa đất tôi thuộc phường T Tỉnh Đ,
Bên thuế ra thông báo thuế chuyển mục đích cho tôi là vị trí 2 của đường B với giá là 3,2tr/1m Theo tôi được biết là nếu hẽm từ 3 đến 5m và cách đường chính >600m thì phải là vị trí 4 chứ không phải vị trí 2. Hỏi: Nếu trường hợp cách tính thuế cho tôi không đúng thì tôi phải làm cách nào để yêu cầu bên thuế xem xét và tính lại cho tôi. Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi chân thành cám ơn.
Trả lời tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp này chúng tôi tư vấn như sau:
Căn cứ theo quy định tại Điều 14 về Trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:
...
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Căn cứ hồ sơ địa chính [thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất] do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân.
3. Trường hợp chưa đủ cơ sở để xác định số thu tiền sử dụng đất thì trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bổ sung hồ sơ; sau khi có đủ hồ sơ hợp lệ thì cơ quan thuế phải ra thông báo nộp tiền sử dụng đất chậm nhất sau 05 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung. Đồng thời cơ quan thuế lập hồ sơ theo dõi tình hình thu nộp tiền sử dụng đất theo mẫu do Bộ Tài chính quy định.
>> Tư vấn tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6169
4. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:
a] Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
b] Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.
c] Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.
5. Trường hợp căn cứ tính tiền sử dụng đất có thay đổi thì cơ quan thuế phải xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp, thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện.
Trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai [nếu có] thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
6. Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và sự phối hợp giữa cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường, tài chính, Kho bạc Nhà nước trong việc xác định, tính và thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.
Đối với trường hợp này của bạn, khi có quyết định nộp tiền sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nộp theo đúng quy định của pháp luật[ khoản 4 Điều 4 của nghị định 45/2014/NĐ-CP].
Căn cứ theo quy định tại Điều 19 về Khiếu nại và giải quyết khiếu nại của Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
Việc khiếu nại và giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật Khiếu nại và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong thời gian chờ giải quyết, người khiếu nại phải nộp đúng thời hạn và nộp đủ số tiền sử dụng đất đã thông báo.
Đối với trường hợp này của bạn, việc cơ quan có thẩm quyền xác định vị trí sai dẫn tới việc nộp tiền sử dụng đất sai của bạn thì về nguyên tắc khi có quyết định nộp tiền sử dụng đất thì bạn vẫn thực hiện nộp đầy đủ số tiền theo như thông báo. Đồng thời, bạn có thể làm đơn khiếu nại để được giải quyết theo quy định tại Điều 19 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Trân trọng.
Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia
10:34, 26/04/2022
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất. Tùy trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà cách tính tiền sử dụng đất sẽ khác nhau, cụ thể:
Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân [Ảnh minh họa]
1. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở sang đất ở
Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì:
Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:
| Tiền sử dụng đất | = | 50% | x | [Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | - | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp] |
[Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền]
2. Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở
Hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | - | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
3. Chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
* Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | - | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại |
+ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tính tiền sử dụng đất như sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | - | Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại |
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tính tiền sử dụng đất như sau:
| Tiền sử dụng đất = 100% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất |
4. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo các trường hợp trên.
5. Chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp [không phải là đất ở]
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp [không phải là đất ở] có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ [-] Tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp [không phải là đất ở] có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP [sửa đổi bởi khoản 3 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP]
Bảo Ngọc