Mục lục bài viết
- 1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
- 2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- 2.1 Đối tượng giao đất thu tiền sử dụng đất
- 2.2 Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Luật sư tư vấn:
1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
>> Xem thêm: Mức đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định thế nào ?
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Giao đất có thu tiền sử sụng đất theo Điều 55 Luật Đất đai 2013 và được quy định chi tiết tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP [Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất - Gọi tắt là Nghị định số 45/2014/NĐ-CP], nội dung như sau:
2.1 Đối tượng giao đất thu tiền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định người được Nhà nước giao đất đế sử dụng vào các mục đích sau đây:
a] Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b] Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đấtđể thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
>> Xem thêm: Trường hợp nào Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ? Trường hợp nào Nhà nước cho thuê đất ?
d] Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng [sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa];
đ] Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2.2 Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Căn cứ tính tiền sử dụng đất quy định cụ thể tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 2 , nội dung như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a] Giả đất theo Bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi tắt là ủy ban nhân dân cấp tỉnh] quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
>> Xem thêm: Phân biệt hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức cho thuê đất
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình [bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tảch hộ theo quy định của pháp luật], cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.
Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.
b] Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị [tính theo giá đất trong Bảng giá đất] từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chửc được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
c] Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị [tính theo giá đất trong Bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
>> Xem thêm: Đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng ? Tư vấn về thẩm quyền giao đất ?
Hàng năm, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.
d. Hệ số điều chỉnh giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh] ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Thời điểm khảo sát để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 10 hàng năm. Các chi phí liên quan đến việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất [bao gồm cả chi phí thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp cần thiết] được chi từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Trường hợp tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định thì áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm trước đó để xác định tiền sử dụng đất phải nộp và ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về việc thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất [nếu có].
Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng,nhà ở -Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay:Luật sư tư vấn pháp luật đất đaitrực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số:1900.6162, Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc.
Luật Minh Khuê[tổng hợp]
Bà Trang hỏi, nếu bây giờ bà đến UBND huyện để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có bị phạt vi phạm thủ tục hành chính về thuế, đất đai và có bị phạt tiền chậm nộp tính từ thời điểm được giao đất đến khi nhận được thông báo thuế của cơ quan thuế hay không [trước đây bà chưa kê khai tiền sử dụng đất nên cơ quan thuế chưa phát hành thông báo nào]? Bà phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm được giao đất năm 2015 hay tại thời điểm bà xin làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Về vấn đề này, Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng trả lời như sau:
Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định đối tượng thu tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a] Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở”.
Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a] Giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi tắt là UBND cấp tỉnh] quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức”.
Tại Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Căn cứ hồ sơ địa chính [thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất] do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường gửi đến; căn cứ quyết định của UBND cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất hoặc bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân”.
Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau:
“Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân [x] với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó:...”.
Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a] Trường hợp được Nhà nước giao đất ở mới, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, được công nhận quyền sử dụng đất [cấp Giấy chứng nhận] mà giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường [trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất]”.
Căn cứ các quy định trên, trường hợp bà Hà Thị Thu Trang được Nhà nước giao đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân [x] với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Trọng] hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường [trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất].
Chinhphu.vn