Mua bán đất nền dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi đây là loại hình khó mất giá, tính thanh khoản cao. Cũng bởi điểm hấp dẫn này nên nhiều người chấp nhận mua đất nền chưa có sổ đỏ với mức giá rẻ. Có thể lợi nhuận từ việc mua bán này cao, tuy nhiên điều này cũng đồng nghĩa với việc bạn bỏ tiền mua rắc rối cho chính mình! Những lưu ý khi mua đất dự an chưa có sổ đỏ là gì? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ chia sẻ quy định trên với bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích tới bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai năm 2013
Đất dự án có được cấp sổ đỏ?
Tất cả sản phẩm bất động sản khi thực hiện hoạt động mua bán đều phải tiến hành các thủ tục pháp lý. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án cũng cần làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.
Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ cho đất nền dự án là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Việc mua đất nền dự án không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người mua có thể sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro.
Vì sao sổ đỏ lại quan trọng đến vậy?
Đơn giản một điều rằng, sổ đỏ là giấy tờ chứng minh việc bạn sử dụng đất hợp pháp. Khi có sổ đỏ, người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được thực hiện các quyền cơ bản liên quan đến tài sản bao gồm:
– Quyền chiếm hữu: Khả năng nắm giữ tài sản, chiếm giữ tài sản của người có tài sản;– Quyền sử dụng: Khả năng sử dụng tài sản, khai thác các giá trị vốn có của tài sản hoặc nâng cao các giá trị của tài sản nhằm mục đích sinh lời hoặc mục đích hợp pháp khác;
– Quyền định đoạt: Khả năng đưa ra những quyết định liên quan trực tiếp đến sự tồn tại của tài sản hoặc sự chuyển dịch về mặt sở hữu của tài sản như cho, tặng, cho mượn, cho thuê, cho vay, bán, chuyển nhượng, cầm cố…
Từ đó suy ra, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay mua đất bất kỳ chưa [hoặc không] có sổ đỏ thì không có các quyền nói trên.
Khó kiểm định tính pháp lý của dự án.
Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiện thị rõ ràng.
Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.
Không thể thế chấp vay vốn ngân hàng.
Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, thì người vay lấy gì thế chấp?
Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới có đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như nói trên.
Không thể mua bán/chuyển nhượng.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 186 của luật này;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất;
Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản [đáng lý ra là của mình]
như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.
Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ?
Có thể trả lời cho câu hỏi có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là KHÔNG NÊN.
Những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ thường là những người chưa xin được giấy phép, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận… Hoặc thậm chí, họ không cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, vì đơn giản đó là dự án ma tự vẽ để lừa tiền người mua.
Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ.
Để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua cần phải lưu ý những thông tin sau đây.
Chọn chủ đầu tư uy tín.
Khi chọn mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, hãy chọn những dự án của chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm lâu năm, có tên tuổi trên thị trường, và đã từng thực hiện thành công các dự án đất nền trước đó.
Để đảm bảo tính pháp lý cho đất nền dự án, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau:
Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500;Nếu dự án có vốn đầu tư trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư;Đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông;Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất;
Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản.
Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Dù là đất nền dự án hay thửa đất riêng của hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng chuyển nhượng vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nội dung này được nêu rõ tại điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b] Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.
Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc.
Thông thường trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng chủ đầu tư hoặc bên môi giới yêu cầu người dân đặt cọc một số tiền nhất định. Hợp đồng đặt cọc thông thường do chủ đầu tư, môi giới soạn trước trên cơ sở ý kiến của bộ phận pháp chế hoặc công ty/văn phòng luật nên hợp đồng có nhiều điều khoản bất lợi cho người đặt cọc. Do đó, trước khi đặt cọc người dân cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng, nhất là điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên và mức phạt cọc.
Người dân cần nắm rõ bản chất của đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và mức phạt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“1. Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Không mua bằng hợp đồng ủy quyền.
Để tăng doanh số thì nhiều nhà đầu tư hoặc bên môi giới thường đưa ra các khuyến mại hoặc quà tặng như tặng vàng hoặc chiết khấu %, đồng thời với đó là lời đề nghị người mua ký hợp đồng ủy quyền.
Tuy nhiên, khi nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền hoặc bất kỳ loại đất nào người dân không nên mua bằng hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp chấp nhận rủi ro vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên Giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”.
Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận; bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Những lưu ý khi mua đất dự an chưa có sổ đỏ″. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, dịch vụ đăng ký bảo hộ thương hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự ở hà nội, dịch vụ luật sư thành lập công ty trọn gói giá rẻ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
Kiểm tra tính pháp lý của đất nền dự án dựa theo những gì?
Để kiểm tra tính pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó [nếu thuộc trường hợp phải đền bù]Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạchVăn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.
Đất dự án có được chuyển nhượng không?
Đất nền dự án được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, cần đáp ứng điều kiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định ở Khoản 1, Điều 48 Luật đầu tư 2014.