Thẩm định nhà là gì

Thẩm định là gì, tìm hiểu quy định về thẩm định? Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Luật Hùng Sơn nhé!

Thẩm định là gì?

Thẩm định được định nghĩa là xem xét, đánh giá và đưa ra những kết luận mang tính pháp lí dưới dạng văn bản về một vấn đề nào đó do tổ chức hay là cá nhân có chuyên môn và nghiệp vụ thực hiện. Thẩm định là hoạt động của một chủ thể và được tiến hành với mục đích kiểm tra, đánh giá dựa theo những tiêu chí nhất định. Mặc dù vậy, với mỗi một lĩnh vực khác nhau thì thẩm định lại mang một định nghĩa khác nhau.

Thẩm định trong tiếng anh là gì?

• Thẩm định trong tiếng anh được gọi là expertise.

Đặc điểm của thẩm định

Thẩm định có những đặc điểm cụ thể như sau:

Chủ thể của thẩm định

Để thực hiện được việc thẩm định thì cá nhân, các cơ quan, tổ chức thẩm định phải có sự am hiểu và hiểu rõ về những tiêu chí đánh giá, cách đánh giá, phương pháp để đánh giá, Việc này đòi hỏi phải trải qua một quá trình đào tạo lâu dài hoặc là phải trải qua quá trình tìm hiểu và trau dồi các kinh nghiệm cho nên không phải bất cứ tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan nào cũng có thể thực hiện hoạt động thẩm định này mà chỉ có những cơ quan chuyên môn đã được giao nhiệm vụ thẩm định mới được quyền thực hiện hoạt động thẩm định.

Đối tượng và vai trò của thẩm định

Đối tượng của thẩm định rất rộng, đa dạng gồm cả động sản, bất động sản hoặc doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, cũng có thể là công trình xây dựng,

Hiện nay, thẩm định đang dần khẳng định được các chức năng và tính hiệu quả trong nền kinh tế và với từng đối tượng khách hàng. Những vai trò nổi bật như:

• Thẩm định góp phần bảo đảm tính chính xác của việc xác định giá trị của các tài sản trong nhiều mục đích công.
• Thẩm định giúp làm giảm gánh nặng và góp phần hạn chế rủi ro trong việc xác định trách nhiệm, như là trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,
• Thẩm định hỗ trợ tạo ra những phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên nếu có tranh chấp.
• Thẩm định tạo nên tính minh bạch thị trường và làm thúc đẩy sự phát triển hiệu của thị trường.

Trình tự thẩm định

Trình tự thẩm định giá bao gồm những bước sau:

Bước thứ nhất: Xác định tổng quát về các tài sản cần được thẩm định giá và xác định về giá trị thị trường hoặc là phi thị trường làm cơ sở để thẩm định giá.

• Xác định những đặc điểm cơ bản về mặt pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản cần được thẩm định giá có ảnh hưởng về giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm diễn ra thẩm định giá. Trường hợp có các hạn chế trong việc xác định các đặc điểm đó, phải cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá cũng như chứng thư thẩm định giá.
• Xác định được đối tượng sử dụng các kết quả thẩm định giá
• Xác định về mục đích thẩm định giá và thời điểm cần thẩm định giá.

Mục đích của việc thẩm định giá và thời điểm về thẩm định giá được xác định dựa vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, những văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hay là hợp đồng thẩm định giá. Mục đích của thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được thể hiện rõ trong hợp đồng thẩm định giá, các báo cáo kết quả thẩm định giá cũng như chứng thư thẩm định giá.

• Xác định cơ sở giá trị của việc thẩm định giá. Dựa vào mục đích thẩm định giá, các đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật và những đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của việc thẩm định giá là giá trị thị trường hay là giá trị phi thị trường của tài sản đó.
• Xác định các giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra những giả thiết đối với các thông tin còn hạn chế hay chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị về tài sản thẩm định giá trong những trường hợp không khắc phục được những hạn chế đó. Những hạn chế về thông tin gồm có hạn chế về những hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, các hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá hay hạn chế về các thông tin khác làm ảnh hưởng đến việc ước tính về giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bước thứ hai: Lập kế hoạch để thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch để thẩm định giá nhằm xác định rõ về phạm vi, nội dung công việc và tiến độ thực hiện mỗi nội dung công việc và tiến độ thực hiện của tất cả cuộc thẩm định giá.

Bước thứ ba: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin.

Các nguồn thông tin được thu thập và phục vụ cho quá trình thẩm định giá gồm có: các thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ những kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ những giao dịch mua bán tài sản trên thị trường [Chẳng hạn: giá trị thực mua bán, giá đang chào bán, giá chào mua, các điều kiện mua bán, khối lượng của giao dịch, thời gian giao dịch và địa điểm giao dịch]; thông tin trên những phương tiện truyền thông của địa phương và trung ương cũng như của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; các thông tin trên những văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về những đặc tính kinh tế kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch để phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản thẩm định.

Thẩm định viên sẽ có trách nhiệm kiểm chứng các thông tin để bảo đảm về độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích các thông tin, áp dụng những cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với các tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu có phát hiện nội dung của tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc là có nghi vấn thì thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc thực hiện xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình thực hiện khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng của tài sản và thu thập số liệu về thông số của các tài sản thẩm định giá và những tài sản so sánh [trường hợp sử dụng các tài sản so sánh]. Chụp ảnh các tài sản dưới dạng toàn cảnh và chi tiết.

Đối với mỗi loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần phải xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá đó và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với những yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn.

Bước thứ tư: Phân tích các thông tin.

Đây là quá trình phân tích toàn bộ những thông tin thu thập được liên quan đến các ài sản thẩm định giá cũng như tài sản so sánh để thực hiện đánh giá tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể như sau:

• Phân tích các thông tin về đặc điểm của mỗi tài sản [mặt pháp lý, kinh tế kỹ thuật].
• Phân tích các thông tin về thị trường của những tài sản thẩm định giá: về cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, quy định pháp luật; sự phát triển của khoa học công nghệ và những yếu tố khác.
• Phân tích về việc dùng tài sản sao cho tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Thẩm định viên phân tích về khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm đảm bảo sử dụng một cách hợp pháp và hợp lý trong điều kiện cho phép về phương diện kỹ thuật, tài chính và mang lại hiệu quả, giá trị cao nhất cho tài sản.

Bước thứ năm: Xác định giá trị tài sản cần được thẩm định giá.

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá theo quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam mà Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phải phân tích và lựa chọn những phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích của thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản đó, mức độ sẵn có của những dữ liệu, thông tin để áp dụng phương pháp thẩm định giá và thống nhất với các quy định của pháp luật có liên quan [nếu có].

Bước thứ sáu: Thực hiện lập báo cáo kết quả thẩm định giá, các chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng và các bên liên quan.

• Báo cáo về kết quả thẩm định giá và các chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06.
• Xác định về thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá đó: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá thể hiện là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
• Xác định về thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá phải được xác định trên cơ sở về đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá đó; biến động về mặt pháp lý, thị trường liên quan đến những tài sản thẩm định giá và mục đích của thẩm định giá nhưng tối đa không được quá 6 [sáu] tháng kể từ thời điểm có hiệu lực chứng thư thẩm định giá.

• Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng như chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hay chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng với quy định của pháp luật sẽ được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá đó [nếu có] theo như hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

Phân biệt giữa thẩm định và thẩm tra

Có thể thấy sự khác biệt của thẩm định và thẩm tra ngay trong tên của hai thuật ngữ trên. Ở đây, thẩm tra với định nghĩa của từ tra mang tính chất tra cứu, rà soát. Ngược lại, thẩm định thì định thì mang ý nghĩa, tính chất định đoạt, quyết định.

Bên cạnh đó, thẩm tra mang quan hệ ngang bằng theo hợp đồng đã ký, còn thẩm định thì mang quan hệ giữa cấp trên và cấp dưới. Đối với thẩm định thì việc thực hiện do các cơ quan nhà nước có quyền hạn nhất định tiến hành theo nhiều trình tự và các bước cụ thể. Thẩm định các dự thảo văn bản quy phạm pháp luật ở trung ương sẽ do Bộ Tư pháp tiến hành, còn ở địa phương là do Sở Tư pháp và Phòng Tư pháp thực hiện.

Ngoài ra, thẩm định là việc xem xét, đánh giá và kết luận về một vấn đề; còn thẩm tra tức là xem xét để đánh giá vấn đề đó có đúng hay không.

Về nội dung, thẩm tra sẽ đánh giá chi tiết hơn, cụ thể và theo từng phần, nội dung so với thẩm định còn thẩm định mang tính chất khái quát cao. Thẩm định là việc đánh giá tổng thể chứ không phải từng phần.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hùng Sơn để giải đáp thắc mắc Thẩm định là gì, tìm hiểu quy định về thẩm định? Hi vọng thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ vấn đề này hơn. Trong trường hợp còn vướng mắc, vui lòng liên hệ tổng đài 19006518 để được hỗ trợ nhé.

Video liên quan