* Nông thôn là khu vực không phải khu vực nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn [theo khoản 1 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị 2009].
1. Quy định về giấy phép xây dựng
Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định các trường hợp nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn được miễn giấy phép xây dựng như sau:
i] Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.”
Căn cứ vào quy định trên, LuatVietnam chỉ rõ những trường hợp được miễn, phải có giấy phép xây dựng như sau:
Miễn giấy phép xây dựng | Phải có giấy phép xây dựng |
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt | Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt |
Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng | Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa |
Công trình xây dựng cấp IV | Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên |
>> Xây nhà ở nông thôn từ 7 tầng trở lên phải xin giấy phép
2. Chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở nông thôn
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là đúng mục đích sử dụng đất. Đồng thời nội dung này cũng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Theo đó, tại khu vực nông thôn người dân muốn xây dựng nhà ở thì chỉ được xây trên đất ở [đất có ký hiệu là ONT].
3. Hồ sơ, thủ tục cấp giấy phép xây dựng
* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép
- Số lượng hồ sơ: 02 bộ.
- Thành phần hồ sơ:
Căn cứ Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
+ Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
. Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
. Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
. Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.
. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân tham khảo bản vẽ thiết kế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành khi tự lập thiết kế kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
* Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển đến UBND cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận [giấy hẹn] và trao cho người nộp.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
* Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Công nhận quyền sở hữu nhà ở [cấp Sổ đỏ, Sổ hồng]
[Áp dụng đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận]
* Hồ sơ đề nghị công nhận quyền sở hữu
Căn cứ khoản 1 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Sơ đồ về nhà ở, trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đã có sơ đồ nhà ở phù hợp với hiện trạng.
- Giấy chứng nhận đã cấp.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất [nếu có].
* Trình tự, thủ tục công nhận quyền sở hữu
Xem chi tiết: Hồ sơ, thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ
Trên đây là một số quy định người dân cần nắm rõ khi xây nhà tại khu vực nông thôn. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
>> 3 thông tin người dân phải biết khi xây nhà trên đất nông nghiệp
>> Xem thêm các chính sách mới về đất đai tại đây
CafeLand - Một trong những lý do khiến chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng là do chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Vậy hoàn công là gì? Thủ tục hoàn công được tiến hành như thế nào?
- Quy định xử phạt khi sai phạm so với giấy phép xây dựng
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, cho biết sau khi việc thi công công trình xây dựng hoàn tất, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn công để nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận công trình, giai đoạn thi công, nghiệm thu các thiết bị, từng hạng mục và hoàn thành công trình xây dựng.
Hoàn công là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Đây là thủ tục bắt buộc mà chủ sở hữu mảnh đất và căn nhà chắc chắn phải hoàn thành.
Theo quy định của pháp luật, đối với xây dựng ở đô thị, tất cả các trường hợp đều cần phải hoàn công. Các trường hợp thi công xây dựng tại các khu bảo tồn di tích lịch sử thì phải tiến hành hoàn công. Tuy nhiên, với các công trình nhà cửa riêng lẻ ở nông thôn không cần giấy phép thì cũng không cần phải hoàn công.
Nghiệm thu hoàn công là quá trình thẩm định, thu nhận và kiểm tra dự án sau khi công trình đã được hoàn thành. Các đơn vị tham gia quá trình này gồm chủ đầu tư, đơn vị thi công, thiết kế công trình, giám sát xây dựng,…
Trong đó, chủ đầu tư sẽ tổ chức việc nghiệm thu, phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, nếu có sự thay đổi gì cần liên lạc với tư vấn thiết kế để làm lại bản vẽ.
Đơn vị thi công: quyết định trực tiếp tới quá trình thi công trong từng giai đoạn của công trình. Đây là đơn vị phải chịu trách nhiệm về chất lượng của công trình và tham gia ký kết nghiệm thu hoàn công.
Đơn vị thiết kế công trình: theo yêu cầu của chủ đầu tư, đơn vị này sẽ tham gia vào quá trình nghiệm thu. Trong trường hợp công trình có thay đổi so với ban đầu thì đơn vị thiết kế cần phải lập lại bản vẽ.
Đơn vị giám sát xây dựng: trong suốt quá trình thi công, đây sẽ là đơn vị thường xuyên đi kiểm tra và giám sát tiến độ, thực trạng công trình, sau đó làm nghiệm thu và bàn giao lại.
Điều kiện để hoàn thành nghiệm thu
Công trình xây dựng chỉ được nghiệm thu khi thỏa ba điều kiện sau:
Thứ nhất, các công việc xây dựng đã thực hiện được nghiệm thu, gồm nghiệm thu công việc xây dựng; nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận công trình xây dựng.
Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng.
Thứ hai, không còn tồn tại lớn về chất lượng thi công xây dựng làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình.
Thứ ba, công trình đã được cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy ra văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định.
Thủ tục, hồ sơ chuẩn bị hoàn công
Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định của pháp luật hiện hành, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng.
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng [nếu có]. Đây là bản hợp đồng thể hiện sự thoả thuận và được ký kết giữa các bên như: chủ đầu tư, chủ sở hữu, đơn vị nhận thiết kế, đơn vị thi công. Bản hợp đồng chủ yếu đề cập đến các quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên khi tham gia vào dự án công trình xây dựng.
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
- Bản vẽ hoàn công [trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng].
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định [nếu có].
- Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền [nếu có] về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
Nộp hồ sơ hoàn công
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ, bạn có thể nộp hồ sơ tại UBND quận, huyện đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;
Hoặc tại UBND xã với nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
Sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra thì nhà ở sẽ được đưa vào sử dụng.
-
Câu hỏi của bạn đọc CafeLand có nội dung: Xin hỏi, hoàn công là gì? Khi tôi xây nhà mà không đúng như trên giấy phép xây dựng cấp, hiện trạng nhà ở và giấy phép xây dựng không giống nhau thì tôi có thể làm thủ tục hoàn công được không? Mong luật sư giải đáp giúp. Xin cảm ơn.