Vií dụ rà soát đánh giá thị trường

Bàn về phương pháp xác định giá đất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

QUỐC HỘI TIẾP TỤC THẢO LUẬN DỰ ÁN LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Đóng góp ý kiến liên quan đến vấn đề giá đất nhằm hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5, đại biểu Trần Đình Gia cho biết, giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý nhà nước thời gian vừa qua, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội của quốc gia cũng như của các địa phương. Do vậy, đại biểu đề nghị việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế, đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách nhà nước.

Qua quá trình thực hiện các quy hoạch, các quy định của pháp luật, nguyên tắc, quy định, trình tự và phương pháp việc thực hiện xác định giá đất còn có nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý. Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất, cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc giá đất theo các tiêu chí sau:

Thứ nhất, cần phải phân loại đất đai thành 2 loại trong quá trình định giá đất. Đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Nhưng, đất đai là tư liệu sản xuất thì cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Đại biểu Trần Đình Gia phát biểu

Thứ hai, giá đối với đất đai là tư liệu sản xuất, tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất, phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác, đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng điều kiện kinh tế - xã hội thì phải cùng một mức giá. Ví dụ, như đất thương mại, dịch vụ trên cùng một tuyến đường phải cùng một giá đất, mặc dù các dự án khác nhau. Giá đất do loại đất này phải do nhà nước quy định trong khung giá đất áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân, điều chỉnh hằng năm cho phù hợp, chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất ở trên thị trường. Người có nhu cầu thuê đất phải biết trước giá đất trước khi thuê đất để đảm bảo công khai, minh bạch, như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ ba, đất đai đối với đất là hàng hóa, đất cho các dự án nhà ở, dự án phân lô, bán nền, v.v. thì việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất. Điều này đảm bảo nhà đầu tư phải biết trước giá đất trước khi quyết định đầu tư, quyết định đấu giá đất, quyết định thuê đất, tránh tình trạng như hiện nay việc định giá đất đang do nhà nước độc quyền, đơn phương định giá, nhà đầu tư không được thương thảo giá đất trước khi giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và chủ đầu tư, như một số phân tích của các chuyên gia Hiệp hội Bất động sản.

Ngoài ra, tại phiên thảo luận, đại biểu có chia sẻ về vấn đề hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở Điều 108. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định chính sách hỗ trợ trường hợp hết tuổi lao động nhưng vẫn trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường vì thực tế trường hợp này khó tìm được việc làm mới, chuyển đổi nghề, hầu hết họ không có chế độ, chính sách sẽ khó khăn khi thu hồi đất sản xuất nông nghiệp.

Đại biểu nêu rõ, thực tế hiện nay có một số người lao động tuy đã hết tuổi lao động nhưng sản xuất nông nghiệp thì không có ngành nghề nào khác, nếu chúng ta hỗ trợ chuyển đổi nghề khi thu hồi đất mà không hỗ trợ cho đối tượng này sẽ rất khó khăn.

Tham gia ý kiến về nguyên tắc, phương pháp định giá đất ở Điều 158, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho biết, qua chỉnh lý từ các ý kiến đóng góp đến nay, dự thảo luật chỉnh lý bổ sung thành phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đại biểu đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bởi thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18, để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung tham gia thảo luận

Về phương pháp định giá đất ở khoản 4, đại biểu đồng tình với một số đại biểu rằng quy định 4 phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp chiết trừ thu nhập hệ số điều chỉnh giá đất, đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện vì hiện nay trong 4 phương pháp nêu trên theo quy định hiện hành là có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Về quy định Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể ở khoản 2, khoản 3 Điều 161, đại biểu bày tỏ thống nhất như dự thảo quy định. Tuy nhiên, một vấn đề thực tiễn đặt ra là công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, đó là việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất.

Theo quy định hiện hành trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi đã mất rất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá, đồng thời có trường hợp khi đấu thầu có thời điểm không có đơn vị đăng ký tư vấn giá đăng ký tham gia. Do đó, để giải quyết khó khăn, vướng mắc này đại biểu đề nghị dự thảo luật cần bổ sung quy định trong một số trường hợp như là không có đơn vị tư vấn giá đăng ký tham gia thầu hoặc loại dự án có tính chất đặc thù ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của địa phương thì giao cho địa phương thành lập hội đồng. Hội đồng này khác và độc lập với hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoặc đơn vị tư vấn xác định giá đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng tư vấn, xác định giá đất và chịu trách nhiệm với kết quả thực hiện, nhằm để địa phương chủ động, kịp thời quản lý và triển khai thực hiện các dự án ở địa phương.

Liên quan đến vấn đề về hòa giải tranh chấp đất đai, đại biểu nêu rõ, dự thảo quy định là khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai. Chúng ta hiện nay có các dạng hòa giải là hòa giải ở cơ sở theo Luật Hòa giải cơ sở; hòa giải tại tòa án theo Luật Hòa giải đối thoại tại tòa án; hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã và đây là một thủ tục bắt buộc trước khi tòa án thụ lý tranh chấp đất đai. Hòa giải này chỉ theo quy định của Luật Đất đai.

Dự thảo luật lần này cũng tiếp tục kế thừa theo quy định pháp luật hiện hành là Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai trong vòng 45 ngày. Đại biểu cho rằng thời gian này là quá dài. Thực tế, rất nhiều trường hợp 2 bên chỉ chờ được xã đưa ra hòa giải không thành để đủ điều kiện để khởi kiện ra tòa án. Thậm chí, có trường hợp trong thời gian chờ đợi này mâu thuẫn, tranh chấp của 2 bên càng gay gắt, sâu sắc hơn, có thể gây nên tình trạng vi phạm pháp luật, mất an ninh trật tự ở địa phương.

Mặt khác, biên bản hòa giải thành của xã cũng không có giá trị pháp lý bắt buộc thực hiện, hôm nay xã hòa giải thành, ngày hôm sau thì một hoặc cả hai bên không đồng ý với biên bản hòa giải thành thì cũng phải kiện ra tòa để giải quyết. Do đó, đại biểu đề nghị giảm số ngày phải tiến hành hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã xuống 30 ngày, hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã là không bắt buộc, còn nếu quy định thủ tục bắt buộc thì phải bổ sung quy định biên bản hòa giải thành của xã được xác định và có giá trị pháp lý, hiệu lực thực hiện như hòa giải thành trong hòa giải cơ sở, hòa giải thành tại tòa án, chuyển cho tòa án xác nhận và có hiệu lực thi hành nhằm để khẳng định giá trị vai trò quản lý nhà nước cũng như không lãng phí nguồn lực mà Ủy ban nhân dân cấp xã đã thực hiện.

Đối với quy định về trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện ở Điều 49, đại biểu cho rằng giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác định và xác nhận những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự là một trách nhiệm mà Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cũng như khả năng để thực hiện. Theo quy định của pháp luật dân sự, để xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phát sinh khi người để lại tài sản mất và khi có tranh chấp thì tòa án mới có quyền xác định người được hưởng thừa kế. Đối với thừa kế thì có nhiều hàng thừa kế, hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai, thứ ba và những người trong hàng thừa kế có thể ở nhiều địa phương khác nhau, thậm chí là ở nước ngoài.

Do đó, đại biểu đề nghị nếu cho phép người có quyền chuyển nhượng trong trường hợp nêu trên thì có quyền chuyển nhượng cho ai đủ điều kiện nhận chuyển nhượng hoặc tặng, cho theo ý chí của mình.