Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp thắc mắc của ông Cường như sau:
Trên thực tế tồn tại từ ngữ “thổ cư” với ý nghĩa là đất ở. Trước đây, tại nhiều địa phương đã gộp chung diện tích đất ở với đất vườn, ao liền kề và ghi chung vào các giấy tờ về đất là “thổ cư”, mà không xác định rõ diện tích cụ thể của từng loại đất.
Hiện nay, việc xác định diện tích đất ở có vườn, ao được quy định tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2003.
Diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao
Điều 87 Luật Đất đai năm 2003 quy định, đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành [ngày 1/7/2004] và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành [ngày 1/7/2004] và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
- Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
- Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.
Căn cứ điểm d, điểm e khoản 1 Điều 5 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng [ví dụ: "riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2].
Thời hạn sử dụng đất
Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi “đất ở: Lâu dài; Đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp: đất…….[trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm] sử dụng đến ngày .../.../... [ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng]”.
Vấn đề ông Đoàn Văn Cường hỏi về thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất trong thửa đất có diện tích được xác định là đất ở, có diện tích được xác định là đất vườn, ao liền kề. Căn cứ khoản 3 Điều 66 và khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, đối với loại đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài; đối với loại đất trồng cây hàng năm thời hạn sử dụng là 20 năm, loại đất trồng cây lâu năm thời hạn sử dụng là 50 năm.
Theo khoản 1 điều 34 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu ông Cường vẫn có nhu cầu sử dụng đúng mục đích phần đất trồng cây hàng năm hoặc trồng cây lâu năm thì ông tiếp tục được sử dụng đất với một thời hạn mới quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai mà không cần thực hiện thủ tục để gia hạn quyền sử dụng đất.
Căn cứ quy định tại Điều 36, Điều 37 Luật Đất đai và Điều 30, Điều 31 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, nếu ông Cường có căn cứ về nhu cầu sử dụng thêm đất ở, ông có thể đề nghị UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn liền kề đất ở thành đất ở và phải trả tiền sử dụng đất theo quy định.
Luật sư Lê Văn Đài
VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội
* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.
Tin liên quan:
- Điều kiện chuyển đổi đất vườn thành đất ở
- Về việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình
- Điều kiện công nhận hạn mức đất ở theo nhân khẩu
| Ảnh minh họa |
Các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng đất [hợp đồng mua bán, trích lục bản đồ thửa đất được chia tách, xác nhận nguồn gốc đất giãn dân] đều đã được UBND xã lúc đó xác nhận, đóng dấu. Nay bà Hường muốn được biết, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì toàn bộ diện tích đất của bà có được công nhận là đất ở không?
Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề bà Hường hỏi như sau:
Ngày 8/8/2012, UBND TP. Hà Nội đã ban hành kèm theo Quyết định 19/2012/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP. Hà Nội.
Theo quy định này, thửa đất được hình thành từ việc tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 10/4/2009 thì được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120m2;
- Quận Hà Đông: 180m2;
- Thị xã Sơn Tây: các phường 180m2; các xã 300m2;
- Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200m2;
- Các xã vùng đồng bằng: 300m2;
- Các xã vùng trung du: 400m2;
- Các xã vùng miền núi: 500m2;
Trường hợp hộ gia đình có 5 nhân khẩu trở lên [số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu, bao gồm những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm đề nghị cấp Giấy chứng nhận] và chỉ có 1 thửa đất tại nơi thường trú thì từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 lần hạn mức, nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng; diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Xác định theo hạn mức đất ở của địa phương
Trường hợp của bà Phan Thị Thu Hường, việc chuyển nhượng đã được UBND xã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, xác nhận nguồn gốc đất là đất giãn dân, cấp trích lục bản đồ thửa đất được chia tách tại thời điểm nhận chuyển nhượng, chia tách thửa đất cũ, hình thành thửa đất mới.
Nếu sự việc đúng như bà Hường nêu, thì thửa đất 180m2 bà Hường đang sử dụng được hình thành từ việc tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất năm 2001 đã được UBND xã chứng thực đúng thẩm quyền. Căn cứ khoản 5 Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, trường hợp này được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về diện tích được công nhận là đất ở, nếu giấy tờ chuyển nhượng, trích lục bản đồ địa chính thửa đất được chia tách đã được UBND xã xác nhận, chứng thực năm 2001, có ghi rõ diện tích đất ở là 180m2, thì căn cứ khoản 2 Điều 2 Quy định này, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Hường được công nhận 180m2 là đất ở.
Trường hợp giấy tờ về đất ghi diện tích đất ở nhỏ hơn 180m2, thì diện tích đất ở được công nhận theo giấy tờ đó, phần còn lại được công nhận là đất vườn, ao liền kề đất ở.
Theo điểm h, khoản 2 Điều 1 Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 6/11/2003 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập các quận Long Biên, Hoàng Mai; thành lập các phường trực thuộc quận Long Biên, Hoàng Mai, TP. Hà Nội, thì phường Ngọc Thụy quận Long Biên được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của xã Ngọc Thụy, huyện Gia Lâm.
Trường hợp trong giấy tờ về đất của bà Hường có ghi diện tích 180m2, nhưng không ghi rõ diện tích đất ở là bao nhiêu, thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn ao liền kề trên địa bàn quận Long Biên là 120m2 [theo điểm a, khoản 3 Điều 2 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND]. Diện tích 60m2 còn lại được công nhận là đất vườn ao liền kề đất ở.
Luật sư Lê Văn Đài
VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội
* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.