Mục lục bài viết
- 1. Mẫu hợp đồng thuê đất cho cá nhân, tổ chức
- 2. Tư vấn về thủ tục cho thuê đất và hợp đồng mẫu cho thuê đất ?
- 3. Cho bạn thuê đất thì có đòi lại được không ?
- 4. Doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất như thế nào sẽ phù hợp ?
- 5. Thời hạn cho thuê đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
1. Mẫu hợp đồng thuê đất cho cá nhân, tổ chức
Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu số 04/ Hợp đồng thuê đất. Chúng tôi cung cấp cho khách hàng để tiện thực hiện trong quá trình giao dịch:
|
HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT ------- |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- |
|
Số: ... |
..., ngày ... tháng ... năm ... |
HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyênvà Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồiđất;
Căn cứ Quyết định số …… ngày … tháng … năm … của Ủy ban nhân dân …. về việc cho thuê đất …… 1
Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ... tại ……… , chúng tôi gồm:
I. Bên cho thuê đất:
…………………………………………
…………………………………………
II. Bên thuê đất là: ...[ví dụ: Nguyễn Văn A, phường X, quận Y, Thành phố Hà Nội ...
[Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với cá nhân thìghi tên cá nhân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản [nếu có]; đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản…..].
III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất như sau:
1. Diện tích đất ... m2 [ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông]
Tại ...
[ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê].
2. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính [hoặc tờ trích đo địachính] số ..., tỷ lệ .. do ... lập ngày … tháng … năm ... đã được ... thẩm định.
3. Thời hạn thuê đất ...[ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp vớithời hạn thuê đất], kể từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...
4. Mục đích sử dụng đất thuê :...
Điều 2. Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau:
1. Giá đất tính tiền thuê đất là ... đồng/m2/năm, [ghi bằng số và bằng chữ].
2. Tiền thuê đất được tính từ ngày ... tháng ... năm ...
3. Phương thức nộp tiền thuê đất: ...
4. Nơi nộp tiền thuê đất: ...
5. Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tàinguyên nằm trong lòng đất.
Điều3. Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tạiĐiều 1 của Hợp đồng này 2...
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
1. Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất của Bên thuê đất trong thời gian thực hiện hợpđồng, không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất trên cho bên thứ ba, chấp hành quyếtđịnh thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, Bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định củapháp luật về đất đai.
Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tàisản gắn liền với đất thuê... thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp saukhi Bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên thuê đất trong thờigian còn lại của Hợp đồng này.
3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu Bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc mộtphần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên cho thuê đất biết trước ít nhất là 6tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhậnđược đề nghị của Bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.
4. Các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận của các Bên [nếu có] 3
...
Điều 5. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp;
2. Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho thuê đất chấp thuận;
3. Bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể;
4. Bên thuê đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luậtvề đất đai.
Điều6. Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc Hợp đồng này được thực hiệntheo quy định của pháp luật.
Điều7. Hai Bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này, nếu Bên nào không thựchiện thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
Cam kết khác [nếu có] 4. ...
...
Điều8. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bảnvà gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ……………….../.
|
Bên thuê đất [Ký, ghi rõ họ, tên, đóng dấu [nếu có] |
Bên cho thuê đất [Ký, ghi rõ họ, tên và đóng dấu] |
Chú thích:
1 Ghi thêm văn bản công nhận kết quả đấu thầu; Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đầu tư ….
2 Ghi thêm theo Giấy chứng nhận đầu tư….đối với trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư
3 Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan
4 Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, mọi thông tin cần tư vấn, giải đáp khách hàng có thể liên hệ đến tổng đài 1900.6162
2. Tư vấn về thủ tục cho thuê đất và hợp đồng mẫu cho thuê đất ?
Thưa luật sư, Hiện tại ông A đã ký hợp đồng thuê đất 20 năm đã thanh toán 1 lần [đất của quân đội], đến giờ được 10 năm, thời hạn thuê của ông A còn 10 năm nữa. Hiện giờ tôi muốn Thuê lại của ông A 10 năm còn lại.
Vậy xin hỏi tôi muốn thuê lại mảnh đất đó thì cần những thủ tục gì và có thể gửi cho toi xin bản hợp đồng mẫu được không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T.H
>>Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
Trả lời:
Để có thể thuê lại mảnh đất này của ông A bạn cần phải xem xét xem ông A có đủ điều kiện để được cho bạn thuê lại mảnh đất đó không. Cụ thể, bạn có thể tham khảo điều kiện theo tư vấn của chúng tôi sau đây:
1. Về quyền cho thuê lại mảnh đất đi thuê của ông A cho bạn ?
Theo như thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất mà bạn muốn thuê lại từ ông A là mảnh đất đã được ông A thuê với thời hạn 20 năm và đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế nên theo quy định tại điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất thì ông A sẽ có quyền cho bạn thuê lại quyền sử dụng đất đó trong thời gian thuê còn lại là 10 năm :
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a] Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b] Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d] Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ] Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e] Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g] Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h] Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i] Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
2. Thủ tục thuê lại đất
Trình tự thủ tục được quy định tại Điều 79Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a] Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b] Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c] Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a] Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b] Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c] Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d] Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ] Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.
Về hồ sơ thì theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMTvề hồsơ địachính bao gồm:
2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a] Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b] Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c] Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d] Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
3. Cho bạn thuê đất thì có đòi lại được không ?
Thưa luật sư, em có một miếng đất ruộng mua lại của bố mẹ đẻ nhưng chưa sang tên đổi chủ, trên giấy tờ sổ đỏ vẫn đứng tên của bố em. Thằng bạn em biết em có miếng đất mua lại từ bố mẹ đẻ nên có ý muốn mượn đất của vợ chồng em làm xưởng mộc, sau đó em chấp thuận cho mượn không[ thời hạn 10 năm không lấy tiền].
Thằng bạn yêu cầu vợ chồng em viết giấy tay để làm tin, vợ chồng em viết giấy và ký vào và nó yêu cầu vợ chồng em viết trong giấy thoả thuận cho mượn đất 10 năm không được đòi lại trước thời hạn, nếu đòi lại phải bồi thường cho nó 40 triệu nhưng trên thực tế nó chỉ làm khoảng 15 triệu. Lúc đầu em nghĩ thôi đất mình chưa sử dụng đến thì cho nó mượn cũng được, nhưng sau này khi vợ chồng em ghi giấy tờ cho nó mượn xong thì nó quay lại chơi xấu gia đình em, bố mẹ em.
Bây giờ bố đẻ em nhất quyết đòi lại đất, hiện tại em cũng muốn đòi lại đất vì không thể nào cho 1 kẻ vô ơn như vậy có thể tiếp tục sử dụng đất nhà em nữa, bố đẻ em có qua nói chuyện lấy lại đất thì nó bảo sẽ kiện vợ chồng em vì đã viết giấy tay thoả thuận cho nó mượn 10 năm, đòi lại trước thời hạn thì phải bồi thường tiền 40 triệu cho nó, nhưng vợ chồng em tức vì trên thực tế nó chỉ làm có 15 triệu, và đất này hiện bố đẻ em đứng tên thì em nghĩ tờ giấy thoả thuận cho mượn của em và nó không có hiệu lực, vì trên giấy tờ em không đứng tên ?
Vậy liệu em có đòi lại được đất mà không phải bồi thường cho thằng bạn không ạ, mong luật sư tư vấn tận tình giúp em.
Luật sư tư vấn
Căn cứ theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 thì một cá nhân được quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê,cho mượn đất... khi người đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Mặt khác, theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng đất chỉ được thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang không có tranh chấp, không được kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án...
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì do bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn chưa có quyền cho thuê lại phần đất này, do đó, giấy tờ viết tay giữa bạn và người thuê đất của bạn không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp nếu bạn muốn đòi lại phần đất này thì bạn hoàn toàn có cơ sở để yêu cầu người bạn này phải trả lại đất cho gia đình bạn và bạn không phải bồi thường theo thỏa thuận của hai bên trong giấy viết tay trước đó.
Tuy nhiên, vì trong phần thông tin bạn cung cấp không nêu rõ là việc mua đất giưa bạn và gia đình có được lập thành hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực hay không? hoặc có giấy tờ thỏa thuận về việc mua, bán đất bằng giấy viết tay [ đối với những giấy tờ mua, bán đất được lập trước ngày 1/07/2014 vẫn có thể được coi là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ], cho nên đối với trường hợp của bạn chúng tôi chưa thể xác định rằng bạn hay bố mẹ bạn có quyền yêu cầu hoặc khởi kiện yêu cầu bên thuê đất phải trả lại đất cho gia đình bạn. Nếu việc mua bán đất giữa bố mẹ và bạn không có giấy tờ ghi nhận mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau thì trường hợp này đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bố mẹ bạn và bố mẹ hoàn toàn có quyền yêu cầu người sử dụng đất bất hợp pháp trả lại đất cho bố mẹ.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về cho mượn đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.
4. Doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất như thế nào sẽ phù hợp ?
Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê. Đơn vị tôi thuê đất tháng 3/2007, đã thực hiện ứng trước tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tại biên bản thẩm định phương án đền bù đã có ghi rõ: "Xác định số năm không phải nộp tiền thuê đất là: 9 năm 10 tháng [tính tròn]".
Căn cứ theo khoản 1 điều 18 Nghị định 142/2005/NĐ-CP và điều 11 nghị định 120/2010/NĐ-CP xác định tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được quy đổi ra năm, tháng và được trừ vào thời gian thuê đất. Như vậy công ty tôi sẽ được trừ vào thời gian thuê đất là 9 năm 10 tháng [từ Tháng 3/2007 đến Tháng 1/2017]. Tuy nhiên đến năm 2012 Sở Tài chính có quyết định điều chỉnh đơn giá, theo đó cục thuế xác định lại đơn giá thuê đất, trừ lại số tiền hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo đơn giá mới. [Không xác định theo năm, tháng] và yêu cầu đơn vị nộp tiền thuê đất theo đơn giá mới từ tháng 06 năm 2013. [cho đến đầu năm 2016 cơ quan thuế xác mới xác định lại và hiện tại truy thu tiền thuê đất của đơn vị từ 2013 đến 2016]
Vậy tôi xin được hỏi luật sư, cơ quan thuế làm như vậy là đúng hay sai?
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162
Trả lời:
Tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định:
“2. Trường hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp [nếu có] thì được tính vào vốn đầu tư của dự án.”
Căn cứ các quy định nêu trên, Công ty bạn đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thuộc dự án đầu tư, thì được nhà nước hoàn trả theo quy định của pháp luật tại từng thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ bằng cách khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án, nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của toàn bộ dự án đầu tư; Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp [nếu có] thì được tính vào vốn đầu tư của dự án; cụ thể như sau:
Trường hợp Công ty ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng thì được trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Trong trường hợp có sự thay đổi về giá đất, tổ chức kinh tế thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo pháp luật về thu tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành phù hợp với từng thời kỳ.
Như vậy trong trường hợp này, cơ quan thuế truy thu tiền thuê đất của công ty bạn như vậy không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
5. Thời hạn cho thuê đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Kính chào công ty luật Minh Khuê! Doanh nghiệp của tôi là doanh nghiệp đã được cấp giấy phép đầu tư năm 2014 với thời hạn 50 năm. Sau đó doanh nghiệp chúng tôi đã làm hợp đồng thuê đất trong kcn ở BN. mảnh đất của chúng tôi thuê nằm trên 3 tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau nên tôi muốn biết là mảnh đất của tôi lấy căn cứ thời hạn thuê theo tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào và tại sao ?
Thời hạn cho thuê đất trên hợp đồng thuê đất có căn cứ theo thời hạn đầu tư trên giấy chứng nhận đầu tư của doanh nghiệp tôi hay không ?
Cảm ơn công ty luật.
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Luật đất đai năm 2013 có quy định:
Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
6. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, thời hạn cho thuê đất sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Doanh nghiệp bạn làm hợp đồng thuê đất ở khu công nghiệp, mảnh đất mà bạn thuê nằm trên 3 tờ GCNQSD đất khác nhau, thì thời hạn thuê đất của bạn sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng của doanh nghiệp bạn mà sẽ có thời hạn thuê tương ứng như quy định trên, nếu doanh nghiệp bạn sử dụng thửa đất đã thuê với các mục đích khác nhau, thời hạn thuê sẽ được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
Thời hạn cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền . Thông thường doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!