Thậm chí trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng khẳng định dù ảnh hưởng của dịch nhưng giá đất nền vẫn tăng mạnh tại nhiều địa phương. Thực tế có đúng như vậy?
Báo cáo “nóng”, thực tế “nguội”
Cập nhật số liệu báo cáo từ các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết giá đất khu vực vùng ven thủ đô Hà Nội như Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%, một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh 20%, Hưng Yên 26%. Tại các địa phương khác như Thanh Hóa; TP.Thủ Đức, H.Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai... cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8 - 10% [tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 - 20% so với mức quý 4/2020]. Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.
| |
Lợi dụng thông tin lên quận, lên thành phố, giới đầu cơ thổi giá đất, gây sốt ảo |
Tuy nhiên, thực tế không phải giá nhà đất quá nóng sốt như trên các báo cáo. Điển hình như tại TP.HCM sau khi có thông tin lên quận, lên thành phố tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè thì ngay lập tức “giá đất trên mạng” đã bắt đầu nhảy múa. Thông tin tăng giá bất động sản [BĐS] được các nhà đầu tư, môi giới tung hê khắp nơi. Nhưng thực chất giá đất cũng như giao dịch gần như không tăng, thậm chí giao dịch còn giảm mạnh. Ông Hồng Hải, chủ một công ty quản lý các tòa nhà văn phòng cho thuê ở TP.HCM, cũng là một nhà đầu tư nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS, nói rằng giá đất ở Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè về cơ bản không có biến động gì. Thậm chí giao dịch giảm đi nhiều vì hiện nay giá nhà đất ở TP.HCM vẫn đang quá cao so với thu nhập chung của đại đa số người dân. Ông Duy Hà, giám đốc một sàn giao dịch BĐS khu vực H.Bình Chánh, cho biết chỉ những dự án được đầu tư bài bản có tăng một chút, còn bình diện chung không có sự tăng giá như lời đồn. Những thông tin tăng giá chủ yếu do môi giới và đầu cơ tung tin để “dụ” khách hàng xuống tiền.
Hay tại Bình Thuận, nhiều nhà đầu tư đang khốn khổ vì không thể ra hàng dù giá đã giảm khá mạnh so với mấy tháng trước. Chị B.N, một nhà đầu tư đất nền tại đây, cho biết cách đây hơn 3 năm, chị mua đất tại xã Hàm Đức [H.Hàm Thuận Bắc, Bình Thuận] với giá khoảng 500 triệu đồng/1.000 m2. Trước khi dịch Covid-19 bùng phát, với thông tin làm sân bay, đường cao tốc, các lô đất ở đây được mua với giá khoảng 900 triệu đồng/1.000 m2 nhưng nay khi nhóm các nhà đầu tư trên muốn bán lại thì mức giá được môi giới đưa ra giảm xuống còn khoảng 700 triệu đồng, thậm chí 500 triệu đồng mới mong “khớp lệnh” nhanh. Chủ đầu tư một dự án khá lớn ở khu vực Lagi [Bình Thuận] cũng thừa nhận phải dùng nhiều chính sách ưu đãi, khuyến mãi nhưng lượng khách tìm mua dự án vẫn khá chậm do những lo ngại về dịch bệnh.
Trong khi đó, đa số các doanh nghiệp đầu tư BĐS ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An đến nay vẫn chưa thể gượng dậy được, các giao dịch vẫn nhỏ giọt. Do đó để bán được hàng, họ phải dùng các chính sách khuyến mại, tặng quà để kéo khách hàng.
Tăng do thổi giá là nhiều
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích việc tăng hay giảm giá BĐS phụ thuộc vào 3 quy luật cơ bản là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu. Đồng thời có thêm một yếu tố nữa là “điều kích tâm lý” của thị trường và của các bên như những đồn thổi quy hoạch, làm hạ tầng, lên thành phố… Không loại trừ chuyện các nhà đầu cơ, cò mồi, chủ đầu tư “bất lương” tung tin đồn thổi để kích đám đông, thổi giá. Hiện các nhà đầu tư đang cố neo giá, cắn răng trả lãi vì lỡ mua ở giá đỉnh, chờ thị trường tốt hơn kiếm thời cơ kinh doanh. Tuy nhiên, sức chịu đựng có giới hạn nên giá nhà đất thời gian tới có thể còn giảm khi thêm nhiều luật cởi mở hơn, nguồn cung sẽ tăng. “Nếu giá đất có tăng thì cục bộ ở một số khu vực, chứ không có chuyện tăng giá khắp nơi, sốt nóng như các thông tin gần đây vì thực tế nhu cầu về nhà đất vẫn còn chưa thể hồi phục sau dịch Covid-19”, ông Châu nói.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS cả nước, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía nam khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm mạnh, bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Mặc dù vậy, có hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn [như thông tin quy hoạch sân bay Tecnich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính H.Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…]. Cũng theo Thứ trưởng Sinh, việc tăng giá còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Đội ngũ làm môi giới BĐS còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, gây thiệt hại cho khách hàng.
“Thông tin về nhà ở và thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch, dẫn đến tình trạng thông qua các dự án BĐS, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật [dự án ma] để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua. Đồng thời, việc lợi dụng các thông tin về quy hoạch, nâng cấp đô thị, cấp hành chính để thổi giá, gây sốt ảo BĐS cũng đang diễn ra”, Thứ trưởng Sinh cho hay.
Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS, đồng thời chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, thổi giá gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
Tin liên quan
Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản [BĐS] Việt Nam – VRES 2021 tổ chức cuối tháng, Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định: "Sang năm 2022, xu hướng giá BĐS có thể tiếp tục tăng ở mức cao vì nguồn cung yếu do thủ tục đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ triệt để và lực cầu đang được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn".
Đồng quan điểm, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế chỉ ra, thị tường BĐS 2022 sẽ lạc quan do nhiều yếu tố. Thứ nhất, kinh tế Việt Nam dự báo sẽ phục hồi tích cực, tăng trưởng ở mức 6 - 6,5% thậm chí 6,5 - 7% nếu triển khai tốt chương trình phục hồi. Sức cầu BĐS theo đó sẽ tăng trở lại. Thứ hai, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện và chuẩn bị trình Chính phủ chiến lược phát triển nhà ở. Đây sẽ là cú hích để hoàn thiện các điều kiện phát triển hệ thống nhà trong tương lai.
Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh [HoREA], nhận định: “Theo quy luật, BĐS sẽ là kênh trú ẩn an toàn cho một bộ phận người giàu trong xã hội khi xảy ra lạm phát. Điều này sẽ tăng giá BĐS, qua đó làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động có thu nhập thấp và trung bình”.
Nguy cơ thứ hai là nguồn cung cũng như giá BĐS, đặc biệt tại thị trường phía Nam, có thể bị tác động bởi các cuộc đấu giá đất gần đây. Ông Lê Hoàng Châu nhận định giá đất tại TP.Hồ Chí Minh, cụ thể là khu vực trung tâm, đang bị đẩy lên một mức mới, từ đó khiến các chủ đầu tư khó tạo lập được quỹ đất và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở. “Có thể so sánh các loại hình, phân khúc bất động sản là các bình thông nhau. Khi loại hình hay phân khúc này bị ảnh hưởng thì các loại hình, phân khúc khác cũng chịu tác động tương tự. Tôi cho rằng bất động sản TP.Hồ Chí Minh có nguy cơ bị đẩy giá sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua”, chủ tịch Horea nói.
Trong khi giá BĐS TP.Hồ Chí Minh có xu hướng ngày càng tăng do sự khan hiếm nguồn cung thì các BĐS biển lân cận được dự đoán sẽ “chiếm sóng”. Nhất là khi các thị trường này hội tụ nhiều yếu tố như tiện di chuyển, giá còn mềm và đột phá hạ tầng.
Khảo sát thị trường những ngày cuối năm, cung đường biển Vũng Tàu – Kê Gà – Mũi Né xuất hiện đông đảo nhà đầu tư thu gom quỹ đất, ven biển, giao dịch vô cùng sôi động. Trong khi đó, các tổ hợp nghỉ dưỡng cũng thu hút hàng ngàn khách hàng tham quan. Lượng cầu lớn khiến chủ đầu tư liên tục tổ chức các buổi công bố, giới thiệu sản phẩm với tỷ lệ giao dịch rất khả quan. Nằm trên cung đường biển này, khu vực Kê Gà cũng không ngoại lệ, thậm chí thị trường nơi đây còn nóng sốt hơn nhiều khu vực khác.
Nguyên nhân phải kể đến việc cùng nằm trên cung đường biển đẹp nhất Việt Nam, song giá bán Kê Gà hiện khá mềm, chỉ bằng ½ đến 1/3 Vũng Tàu, Mũi Né hay Hồ Tràm.
Đơn cử, một căn nhà phố trong tổ hợp nghỉ dưỡng thể thao biển Thanh Long Bay có giá chỉ 8 tỷ từ chi phí xây dựng, tương đương khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Đây được xem là bảng giá trong mức thấp nhất trong các đô thị du lịch. Tính riêng trên cung đường biển Vũng Tàu - Kê Gà - Mũi Né, mặt tiền đường Thùy Vân [Vũng Tàu] đang neo ở mức 250-350 triệu/m2, Hồ Tràm, Long Hải khoảng 80-110 triệu/m2, Phan Thiết - Mũi Né dao động 90-120 triệu đồng/m2. Mức giá thấp là cơ sở tạo ra dư địa tăng giá cao, trong đó năm 2022-2023 là cột mốc có biến động mạnh khi 75% dự án hạ tầng quan trọng nhất của Bình Thuận hoàn thiện trong thời gian này bao gồm: sân bay Phan Thiết [cuối 2022], cao tốc Dầu Dây – Phan Thiết [cuối 2022], trục ven biển quốc gia ĐT.719 và ĐT.719B [năm 2023]. Ngoài ra, sân bay Long Thành cách nơi đây 1 giờ di chuyển cũng đang tăng tốc thi công.
“Nếu đợi hạ tầng hoàn thiện, giá bán đã tăng quá cao, khi đó thị trường vẫn tăng trưởng như tỷ suất lợi nhuận sẽ không cao bằng thời điểm chờ đợi hạ tầng. Lúc này, giá BĐS Kê Gà còn mềm là thời gian thích hợp để đầu tư”- Anh Thành, một nhà đầu tư cá nhân cho biết.
Các chuyên gia cảnh báo, Bình Thuận là thị trường tiềm năng song nhà đầu tư cũng cần thận trọng khi giao dịch. Các sản phẩm không có pháp lý, quy hoạch rõ ràng dễ khiến “tiền mất tật mang”. Trong khi đó, đầu tư tại các tổ hợp đang đẩy mạnh xây dựng là hướng đi an toàn hơn, có cả lợi nhuận từ cho thuê, gia tăng giá trị lẫn nghỉ dưỡng. Đặc biệt, các dự án này không cần bỏ nhiều vốn ban đầu vì đã được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách thanh toán linh hoạt.
Đơn cử, các sản phẩm The Song, The Sound và Broadway Mini hotel trong tổ hợp Thanh Long Bay có mức thanh toán chỉ 25% đến khi nhận nhà. Lấy ví dụ các sản phẩm này xây dựng trong 2 năm, mỗi năm tính khiêm tốn thị trường Kê Gà tăng trưởng 15% [chưa kể đột biến từ hạ tầng] thì sau hai năm, khách có thể thu về lợi nhuận 30% trên tổng giá trị sản phẩm, tương đương 120% lợi nhuận trên tổng số vốn đầu tư.
PV