Trước hết, muốn hiểu giao đất là gì, cần tìm hiểu quy định của pháp luật về vấn đề này. Theo đó, quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất [sau đây gọi là Nhà nước giao đất] là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Căn cứ để giao đất
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 thì căn cứ để nhà nước giao đất là:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
Các trường hợp giao đất
1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Căn cứ quy định Điều 55 Luật đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, nếu có nhu cầu chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải nộp tiền sử dụng đất [Khoản 5 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP].
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng [sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa].
- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
2. Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013.
Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai 2013.
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật đất đai 2013.
*Lưu ý: Khi Nhà nước quyết định giao đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác thì theo như Điều 53 Luật đất đai 2013 quy định chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
3. Hạn mức giao đất
Theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013 đối với hạn mức giao đất nông nghiệp thì đối với từng vùng và loại đất khác nhau, hạn mức giao đất cũng có sự khác biệt. Cụ thể theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
4. Thẩm quyền giao đất
Theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền giao đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phụ thuộc vào đối tượng được giao đất và loại đất được giao để sử dụng.
Cụ thể, UBND cấp Tỉnh qyết định giao đất trong trường hợp như: Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai. Còn UBND cấp huyện sẽ quyết định giao đất trong các trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư.
Trên đây là một số lưu ý về hình thức Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Nếu bạn có thắc mắc gì cần luật sư tư vấn thêm, vui lòng liên hệ số hotline: 0908 648 179 để luật sư hỗ trợ thêm [Miễn phí]./.
Luật sư tại Bình Dương
Công ty Luật Biggboss Law
số 25 Đường GS1, Kp. Tây B, P. Đông Hòa, Tp. Dĩ An, T. Bình Dương
SĐT: 0908 648 179 - Email:
Xin chúc sức khỏe và thành đạt !
Người đăng: Hải Đăng
89 / 100
Thị trường bất động sản hiện nay đang ngày càng nóng lên do nhận được nhiều sự quan tâm của người dân. Tuy nhiên, hình thức sử dụng đất là khái niệm không phải ai cũng hiểu rõ. Vậy hình thức sử dụng đất là gì? Có tất cả bao nhiêu loại hình thức? Hãy cùng Mua Bán tìm hiểu thông qua bài viết này nhé!
Hình thức sử dụng đất là gì?
Trong các bộ Luật đất đai trước đây, cụm từ ” hình thức sử dụng đất” chưa được ghi nhận với tư cách là một thuật ngữ pháp lý chính thức. Tuy nhiên kể từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời đã cho phép người sử dụng đất có quyền được lựa chọn giữa hình thức “cho thuê đất” hoặc được “giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Và “hình thức sử dụng đất” từ đó trở thành một thuật ngữ pháp lý hay một khái niệm học thuật.
Hình thức sử dụng đất là một khái niệm mang ý nghĩa tương đồng với các hình thức phân phối đất đai của Nhà nước và hình thức này gắn liền với những trường hợp sử dụng đất khác nhau. Nói theo cách khác, hình thức sử dụng đất chính là biểu hiện của việc phân phối đất đai mà Nhà nước áp dụng lên các đối tượng sử dụng đất với mục đích cụ thể. Đây là yếu tố có vai trò quan trọng trong việc quyết định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Xét về cơ bản thì hình thức sử dụng đất được chia ra làm 2 hình thức. Đó là sử dụng riêng và sử dụng chung
Sử dụng riêng
Trong trường hợp toàn bộ diện tích của mảnh đất thuộc quyền sở hữu của một người sử dụng đất nhất định như một cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, hay một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,… thì hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng.
Sử dụng chung
Trong trường hợp đất đai thuộc quyền sở hữu của cùng một số người thì hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Bên cạnh đó, nếu mảnh đất ở có ao vườn mà trong đó diện tích đất ở nhỏ hơn so với diện tích toàn mảnh đất và có hình thức sử dụng riêng, sử dụng chung đối với từng khu vực đất thì trong sổ đỏ sẽ được ghi “sử dụng riêng” hoặc “sử dụng chung” kèm theo diện tích và mục đích sử dụng.
Điểm khác biệt giữa đất sử dụng chung và sử dụng riêng
Một mảnh đất có thể chia ra làm nhiều phần khác nhau và mỗi phần thuộc quyền sở hữu của những người khác nhau. Điều này có thể dễ dàng nhận thấy ở những gia đình có nhiều tài sản để phân chia cho con cái. Chính vì thế quyền sử dụng đất ngày nay có sự khác biệt rõ ràng.
Sự khác biệt giữa hình thức sử dụng đất chung và hình thức sử dụng đất riêng được đánh giá dựa trên hai tiêu chí là Người có quyền sử dụng đất và Người có quyền thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người có quyền sử dụng đất
Đối với hình thức sử dụng đất riêng: Đất đai thuộc quyền sở hữu của một người sở hữu duy nhất như một cá nhân, một tổ chức, một hộ gia đình, một tổ chức tôn giáo, một cá nhân nước ngoài hay một người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
Đối với hình thức sử dụng đất chung: Đất đai sẽ thuộc quyền sở hữu của nhiều người.
Người có quyền thừa kế, tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với hình thức sử dụng riêng:
- Nếu là một cá nhân thì sẽ có toàn quyền quyết định trong việc tặng cho, chuyển nhượng hay thừa kế tài sản.
- Nếu là một hộ gia đình thì khi thực hiện chuyển nhượng hay tặng cho đất đai cần có văn bản ghi nhận sự đồng ý của toàn bộ thành viên trong gia đình.
- Nếu là hai vợ chồng khi chuyển nhượng và tặng cho cần có sự đồng ý của cả 2 bên.
- Đối với trường hợp thừa kế khi người sở hữu là hai vợ chồng thì nếu 1 bên qua đời trước thì bên còn lại sẽ được hưởng 1/2 giá trị mảnh đất.
Đối với hình thức sử dụng chung: dựa theo điểm b khoản 2 điều 167 của Luật đất đai năm 2013, thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng như sau:
- Trong trường hợp nếu quyền sử dụng đất được phân chia theo nhiều phần khác nhau thì khi muốn thực hiện quyền đối với mảnh đất của mình cần phải thực hiện các thủ tục tách đất theo quy định.
- Trong trường hợp nếu quyền sử dụng đất không được chia thành nhiều phần thì khi thực hiện quyền sử dụng đất, nhóm người cùng sở hữu đất cần ủy quyền cho người đại diện.
Các hình thức sử dụng đất
Theo như Luật đất đai năm 2013, hình thức sử dụng đất được áp dụng hiện nay là:
Đối với hình thức nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
- Được Nhà nước chuyển giao đất
- Được Nhà nước cho thuê đất
- Được Nhà nước cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng bất động sản
Đối với hình thức nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác:
- Nhận chuyển đổi
- Nhận chuyển nhượng
- Nhận thừa kế
- Nhận tặng cho
- Nhận góp vốn
Hình thức thuê lại quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác.
Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý đơn giản hoặc là một bản hợp đồng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch quyền sử dụng đất.
Giao dịch quyền sử dụng đất hiện nay bao gồm nhiều hình thức như sau:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Tặng cho đất đai
- Thừa kế đất đai
- Góp vốn
- Thế chấp đất đai
- Cho thuê đất đai
Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê khi đáp ứng đầy đủ 4 tiêu chí sau:
- Có đầy đủ giấy chứng nhận
- Đất đai không thuộc diện có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất đai không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng của đất
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất đai từ một người này sang một người khác thông qua nhiều hình thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn dựa trên quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, từ hộ gia đình này sang hộ gia đình khác được thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau:
- Mua bán đất đai, bất động sản là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất hiện nay.
- Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất của người đã khuất cho người còn sống dựa trên di chúc hay pháp luật.
- Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất thường được áp dụng đối với các mối quan hệ gần gũi, huyết thống như cha mẹ đối với con cái, ông bà đối với cháu, vợ chồng với nhau hay giữa anh chị em.
- Ngoài ra, chuyển giao quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp ở các thị trấn, địa phương giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau nhằm tạo điều kiện phát triển nông nghiệp.
Trên đây là tất cả những thông tin về hình thức sử dụng đất theo quy định hiện nay. Mong rằng bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các hình thức sử dụng đất đai cũng như hình thức giao dịch quyền sử dụng đất và hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Hãy theo dõi Mua Bán thường xuyên để không bỏ lỡ những thông tin và tin đăng thị trường Mua Bán Nhà Đất ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và toàn quốc mới nhất bạn nhé!
>>> Có thể bạn chưa biết:
Nguyễn Vy