VIỆN HÀN LÂMKHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAMHỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘINGUYỄN THỊ MAI PHƢƠNGGIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀỞ XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAMChuyên ngành: Luật kinh tếMã số: 60.38.01.07LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌCNGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌCPGS.TS.DOÃN HỒNG NHUNGHÀ NỘI, 2016LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kếtquả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Cácsố liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trungthực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tàichính theo quy định của Học Viện Khoa Học Xã Hội.Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Học Viện Khoa Học XãHội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.Tôi xin chân thành cảm ơn!NGƢỜI CAM ĐOANNGUYỄN THỊ MAI PHƢƠNGMỤC LỤCMỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIAO KẾT VÀTHỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁPLUẬT VIỆT NAM .................................................................................................... 61.1. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ...................................................... 61.2. Giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ....................................................... 161.3. Thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội .................................................... 271.4. Ý nghĩa của giao kết và thực hiện hợp đồng mua thuê nhà ở xã hội tại ViệtNam…...................................................................................................................... 31Chƣơng 2. THỰC TRẠNG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNGTHUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM ................................................. 332.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội ........................... 332.2. Áp dụng pháp luật để giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hộitại Việt Nam ............................................................................................................. 412.3. Khó khăn trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tạiViệt Nam.................................................................................................................. 462.4. Nguyên nhân của những khó khăn phát sinh trong giao kết và thực hiện hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam ................................................................ 54Chƣơng 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢGIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠIVIỆT NAM .............................................................................................................. 593.1. Những yêu cầu cần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xãhội tại Việt Nam ...................................................................................................... 593.2. Hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê muanhà ở xã hội tại Việt Nam ........................................................................................ 603.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê muanhà ở xã hội tại Việt Nam ........................................................................................ 603.4. Tổ chức thực hiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê muanhà ở xã hội tại Việt Nam ........................................................................................ 633.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi giao kết và thực hiện hợp đồngthuê mua nhà ở xã hội .............................................................................................. 66KẾT LUẬN ............................................................................................................. 68TÀI LIỆU THAM KHẢO………………............................................... ………...69PHỤ LỤC ................................................................................................................ 74DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTHDBHousing and development board[Ủy ban phát triển nhà ở Singapore]UCDOUrban community development office[Cộng đồng nhà ở Thái Lan]GHBGovernment housing bank[Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan]JICACơ quan hợp tác quốc tế Nhật BảnDANH MỤC BẢNG BIỂUBảng 1.1So sánh thuê mua nhà ở xã hội và cho thuê tài chínhTr.9Bảng 1.2Tiêu chí xét duyệt các đối tượng được thuê mua nhà ởTr.25xã hộiMỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tàiNhu cầu về nhà ở thích hợp, an toàn là nhu cầu cơ bản và là điều kiện để pháttriển con người một cách toàn diện và đồng bộ, đồng thời là nhân tố quyết định đểphát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước.Trong quá trình phát triển nhà ở tại đô thị của nước ta thời gian qua đã thấyrõ rằng: trước năm 1993 Nhà nước bao cấp hoàn toàn, đến năm 2003 là giai đoạnnhà nước để cho người dân lo liệu, tự xây nhà. Tuy nhiên, từ năm 2003 trở lạiđây, nhà ở được phát triển theo dự án và cũng đã có những bước chuyển biếnđáng kể. Tuy nhiên, do việc phát triển nhà theo dự án làm các chủ đầu tư phảinộp tiền đất theo cơ chế thị trường, phải thuê đất rồi tính toán lợi nhuận…làmgiá nhà tăng cao khiến những người thu thập thấp khó có thể sở hữu được ngôinhà của riêng mình.Trong khi đó, với thị trường bất động sản chưa được hoàn hảo, thu thậpbình quân của người dân Việt Nam còn thấp thì việc phát triển thuê mua nhà ởxã hội là cực kỳ cần thiết.Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hình thức để hợp thức hóa loại hìnhthuê mua nhà ở xã hội. Pháp luật Việt Nam cũng đã có những quy định về hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa được rõ ràng và cụ thể, khiếnngười dân Việt Nam khó tiếp cận được hợp đồng này.Để tìm hiểu rõ hơn về những quy định trong giao kết, thực hiện hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội và thực tiễn áp dụng pháp luật đó tại Việt Nam, tácgiả lựa chọn đề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hộitheo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn của mình.2. Tình hình nghiên cứu đề tàiNghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam vẫnlà một vấn đề mới trong khoa học pháp lý tại Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề này cũngđã được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ, phạm vi khác nhau và đạt đượcnhững thành công nhất định. Có thể kể đến một số công trình như sau:1Ở cấp độ chuyên ngành kinh tế: “Nghiên cứu mô hình phát triển và quản lýnhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp tập trung”[Chủ nhiệm: Thạc sỹ Nguyễn Trọng Ninh – Phó cục trưởng cục quản lý nhà và thịtrường bất động sản], đề tài “Thực trạng và giải pháp giải quyết nhà ở cho ngườithu nhập thấp ở Hà Nội” [TS. Hoàng Xuân Nghĩa – viện nghiên cứu phát triển kinhtế xã hội Hà Nội], đề tài “Những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam”– Luận văn Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung – Năm 2006 – Khoa Luật, ĐHQGHN; đề tài“Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội” [Luận văn thạc sỹ Mai HồngThuận năm 2014 – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN], đề tài “Chính sách phát triển nhàở xã hội trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh” [Luận văn thạc sỹ Nguyễn Văn Bình – năm2016 – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN],…Có thể kể đến các hội thảo sau: Hội thảo khoa học “Chiến lược phát triểnkinh tế-xã hội thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, Hà Nội,2006; Hội thảo khoa học “Giải quyết nhà cho người thu nhập thấp ở Hà Nội – Thựctrạng và giải pháp”, Viện nghiên cứu pháp triển kinh tế - xã hội Hà Nội, Hà Nội,2006; Hội thảo “Các giải pháp xây dựng phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viênvà người thu nhập thấp”, Bộ Xây dựng, 2006, Hội thảo Nhà ở xã hội tại Việt Nam –Bài học từ kinh nghiệm quốc tế, Bộ xây dựng cùng Ngân hàng Thế giới chủ trì,2014…Ở góc độ ý tưởng: Cuốn sách “Pháp luật về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam”của TS.Doãn Hồng Nhung [NXB Lao động – xã hội, 2009], Sách chuyên khảo“Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” củaTS.Doãn Hồng Nhung [chủ biên]; cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bất độngsản” của TS. Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến đồng chủ biên [NXB.Tưpháp, 2009].Có thể kể đến các nghiên cứu sau: Đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội chongười có thu nhập thấp qua thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội” [Luận vănthạc sỹ Nguyễn Thu Dung– Học viện khoa học xã hội– Năm 2011]; Luận văn thạcsỹ Đinh Gia Cảnh “Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố HàNội”- Học viện khoa học xã hội – năm 2014; đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở xã2hội” [Luận văn thạc sỹ Luật học Phạm Hồng Điệp – Đại học Luật Hà Nội - năm2014], đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” [Luận vănthạc sỹ Luật Dân sự Dương Đình Dũng – Khoa Luật ĐHQGHN- năm 2014], đề tài“Pháp luật về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn tỉnh Bình Dương”[Luận văn thạc sỹ Lê Hồng Thông- Học viện khoa học xã hội – năm 2015], …Các bài viết trên báo, tạp chí, các website cũng khai khác rất nhiều về đề tàinày như: bài viết “Đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê mua nhìn từ khíacạnh thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay”- PGS.TS. Doãn HồngNhung, bài viết “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam”của Võ Thị Mỹ Hương trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 4, năm 2012, tr. 37,bài viết “Góp phần gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội” của Vũ Văn Thanh đăngtrên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 104 [số tháng 8/2015], bài viết“Tăng cường quản lý của nhà nước về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” của BùiThu Thủy đăng trên Báo Tạp chí cộng sản – chuyên đề cơ sở số 107 [số tháng11/2015]…Kết thừa những thành tựu của các nghiên cứu trên và đẩy mạnh đi sâu vàonghiên cứu về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, luận văn sẽ có một cáinhìn tổng quát về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiệnnay, thực trạng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại nướcta, từ đó có những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả tronggiao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứuMục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bảnvề thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, đánh giá thực trạngvề giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhằm đưa ra một số kiếnnghị có tính khả thi có thể giúp các cơ quan có thẩm quyền cũng như các nhà đầu tưcó thể triển khai tốt hơn hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng đủ điềukiện tiếp cận rộng hơn đối với những quy định về nhà ở xã hội. Từ đó để có thểhoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và Luật Nhà ở nóiriêng.Những nhiệm vụ cần phải thực hiện để hoàn thiện đề tài “Giao kết và thựchiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” như sau:3- Hệ thống hóa, phân tích các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam;- So sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật nước ngoài để thấy rõ pháp luậtcủa Việt Nam đã thật sự phù hợp hay chưa;- Thu thập tài liệu thực tế để qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam, thực trạng của hợp đồng thuê mua nhà ởxã hội tại các thành phố lớn của Việt Nam để thấy rõ hơn tình hình phát triển hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.- Tìm ra những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn trong giao kết vàthực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.- Đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giao kết, thựchiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứuĐối tượng và phạm vi nghiên cứu của bài luận văn với đề tài “Giao kết vàthực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam” là phân tích những quyđịnh của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014 vàcác văn bản có liên quan mới nhất; đánh giá thực trạng giao kết, thực hiện hợp đồngthuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội hiện nay để nêu ra những khó khăn và nguyên nhân củanhững khó khăn đó. Với phạm vi của đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng về hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội tại 3 thành phố lớn có nhu cầu về thuê mua nhà ở xã hộicao là Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh. Luận văn cũng đề xuất một số kiến nghị đểhoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thuê muanhà ở xã hội.5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứuLuận văn được viết trên cơ sở Chủ nghĩa Mác Lê-Nin và tư tưởng Hồ Chí Minhđể thể chế chủ trương, đường lối của Đảng, pháp luật của Nhà nước quy định về Nhà ởxã hội nói chung và về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nói riêng. Cụ thể hơn, luận vănsử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lê nintiến hành nghiên cứu đề tài nhằm nghiên cứu đánh giá sự vật, hiện tượng nghiêncứu một cách tổng thể, toàn diện, trong mối quan hệ tác động lẫn nhau giữa các yếutố trong bản thân đối tượng nghiên cứu và giữa đối tượng nghiên cứu với các sự vật,4hiện tượng khác đồng thời phát hiện ra quy luật phát triển của đối tượng nghiên cứutheo từng giai đoạn phát triển lịch sử.Trong luận văn còn sử dụng một số phương pháp cụ thể để nghiên cứu một cáchtoàn diện các vấn đề, bao gồm:+ Phương pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập được trongcác bài nghiên cứu và thực tế.+ Phương pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành phân tích,đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không chỉ các quy định tạiViệt Nam mà so sánh với các quy định của nước ngoài.+ Phương pháp tổng hợp: để có thể đưa ra các đánh giá tổng thể và đề xuất cácgiải pháp thực hiện.+ Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật.6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận vănĐề tài “Giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại ViệtNam” khi đạt được mục tiêu sẽ đóng góp một phần đưa ra cái nhìn về các quy địnhpháp luật liên quan đến giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tạiViệt Nam, phân tích việc áp dụng các quy định của pháp luật vào việc thực hiệntrên thực tế. Từ đó đưa ra một số kiến nghị cũng như giải pháp nhằm tháo gỡ nhữngkhó khăn mà Nhà nước, các chủ đầu tư, những đối tượng thuộc diện thuê mua nhà ởxã hội hiện đang mắc phải để tiến hành và đẩy mạnh giao kết, thực hiện hợp đồngthuê mua nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao, tránh những hậu quả xấu xảy ra làm cácbên có thể xảy ra tranh chấp.7. Cơ cấu luận vănNgoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văngồm 3 chương:Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuêmua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam.Chương 2: Thực trạng giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.Chương 3: Hoàn thiện về pháp luật và nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.5Chƣơng 1MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆNHỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM1.1.Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hộiQuyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con người được tất cả cácnước trên Thế giới khẳng định trong Hiến pháp của họ.Tại điều 55 khoản C của Hiến chương Liên Hiệp Quốc năm 1945, Liên HiệpQuốc khuyến khích các quốc gia “Tôn trọng và tuân thủ triệt để các quyền conngười và các quyền tự do cơ bản của tất cả mọi người không phân biệt chủng tộc,giới tính, ngôn ngữ hay tôn giáo”[51].Điều 40 Hiến pháp Liên Bang Nga năm 1993 quy định “Mỗi người đều cóquyền về nhà ở. Không một ai bị tước đoạt nhà ở. Các cơ quan quyền lực nhà nướcvà cơ quan tự quản địa phương khuyến khích xây dựng nhà ở, tạo điều kiện thực thiquyền về nhà ở. Người nghèo, những công dân khác cần nhà ở đã được quy địnhtrong luật được cấp nhà không mất tiền hoặc với sự trợ giúp từ các quỹ nhà nước,chính quyền địa phương hoặc các quỹ nhà khác theo quy định của pháp luật”[51].Điều 40 Hiến pháp Hoa Kỳ năm 1787 khẳng định: Mỗi người đều có quyềnvề nhà ở. Không một ai bị tước đoạt nhà ở. Các cơ quan quyền lực nhà nước và cơquan tự quản địa phương khuyến khích xây dựng nhà ở, tạo điều kiện thực thi vềquyền nhà ở. Người nghèo, những công dân khác cần nhà ở đã được quy định trongluật được cấp nhà không mất tiền hoặc với sự trợ giúp từ các quỹ nhà nước, chínhquyền địa phương hoặc các quỹ nhà khác theo quy định của pháp luật [51].Đặc biệt, đối với người Việt Nam, nơi ở và ngôi nhà là điều hết sức quantrọng đối với mỗi gia đình nói chung và mỗi người nói riêng. Do đó, Điều 22 củaHiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Đểgiải quyết vấn đề này, các ngôi nhà được phát sinh thông qua các hoạt động xâydựng, mua, bán, thuê, thuê mua, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cầm cố… Điều 32Hiến pháp năm 2013 cũng quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp6pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trongdoanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.Tuy nhiên, với mức thu nhập còn thấp mà giá nhà đất lại cao nên người dânViệt Nam đã dành sự quan tâm đến loại hình Nhà ở xã hội trong thời gian gần đây.Đảng và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thể chế hóa lần đầu tiênchính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Luật nhà ở năm 2005 và Nghịđịnh số 90/2006/NĐ-CP ban hành ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về hướng dẫn thihành luật nhà ở năm. Sau một thời gian sửa đổi, thực hiện thì Nhà ở xã hội đã đượcđịnh nghĩa cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sựhỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ởtheo quy định của Luật này” [theo Khoản 7 Điều 3].1.1.2. Khái niệm về thuê mua nhà ở xã hộiThuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thànhphổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên Thế giới, thuê mua thật sự phát triểnmạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho cáccông ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theođó người cho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụngtài sản – đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủđể người cho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan,còn người đi thuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏathuận. Trong quá trình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người chothuê có thể bán lại tài sản này cho người đi thuê. [31]Ngày nay, thuê mua được phát triển thành nhiều hình thức khác nhau: thuêmua tài chính, cho thuê vận hành… [31, tr. 43] và phát triển hơn nữa là thuê muanhà ở. Tại Việt Nam, thuê mua nhà ở ngày càng được phát triển và được ghi nhậntrong các văn bản pháp luật như sau:Theo Điều 7 Khoản 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:“Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuêmua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà,công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh7toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, côngtrình xây dựng đó”.Luật Nhà ở năm 2014 đã cho chúng ta hiểu về thuê mua nhà ở như sau: “việcngười thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuêmua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanhtoán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiềnthuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; saukhi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua cóquyền sở hữu đối với nhà ở đó” [35, khoản 3 Điều 17].Khái niệm “Thuê mua nhà ở xã hội” được quy định trong Luật nhà ở năm2005 nhưng lại không được quy định cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014. Khái niệm“thuê mua nhà ở xã hội” được quy định tại Điều 105 trong Luật Nhà ở năm 2005 [đượcQuốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005] như sau: “1. Thuê mua nhà ở xã hội là việcngười thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối vớinhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quyđịnh…”.Từ những khái niệm trên có thể rút ra được định nghĩa Thuê mua nhà ở xãhội như sau: việc bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vềnhà ở xã hội do Nhà nước quy định thanh toán trước cho bên cho thuê mua mộtkhoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bêncho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khiđã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.Cho thuê tài chính là một trong hai dạng của hợp đồng thuê mua trên Thếgiới, bên cạnh cho thuê vận hành [32, tr.43]. Cho thuê tài chính và thuê mua nhà ởxã hội đều là việc bên thuê mua sẽ được sở hữu tài sản sau thời gian cho thuê. Tuynhiên, cho thuê tài chính khác với thuê mua nhà ở xã hội thể hiện dưới bảng sauđây:8Tiêu chíThuê mua nhà ở xã hộiCho thuê tài chínhĐối tượngNhà ở xã hộiPhổ biến là động sản, có thời hạnsử dụng, bao gồm:- Máy móc thiết bị, phương tiệnđơn chiếc hoạt động độc lập;- Dây chuyền sản xuất;- Thiết bị lẻ trong dây chuyền sảnxuất đồng bộ;- Thiết bị văn phòng, thiết bị điệntử điện toán, viễn thông, y tế và cácđộng sản khác.Chủ thểGồm 2 bên:Gồm 3 bên bắt buộc:+Bên thuê mua,+ Bên thuê,+Bên cho thuê mua [Chủ đầu + Công ty cho thuê tài chính;tư];Giá thuê+ Nhà cung cấp máy móc thiết bị.- Được tính chia cho hàng tháng Giá trị khoản tiền thuê tối thiểu lớnsao cho đủ với giá mua nhà ở xã hơn hay bằng giá trị của tài sản.hội.- Không quy định về lãi suất - Quy định lãi suất trong thời gianthuê trên cơ sở lãi suất cơ bản vàtrong thời gian thuê.những biến độ dao động do Thốngđốc ngân hàng nhà nước công bố.Thời hạnTối thiểu là 05 nămThời gian ngắn hơn, tối thiểu là 01năm.thuêQuyền sởKhi hết thời hạn thuê thì bên Khi hết thời hạn thuê thì bên thuêhữuthuê mua được quyền sở hữu nhà có quyền thuê tiếp hoặc có quyềnở xã hội đó.mua lại tài sản đó.Bảng 1.1. So sánh thuê mua nhà ở xã hội và cho thuê tài chính [32, Tr.20]So sánh thuê mua nhà ở xã hội với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần: Haihình thức này có những điểm giống và điểm khác nhau như sau:9Thứ nhất, đối tượng áp dụng của hình thức thuê mua chỉ dành cho nhà ở xãhội, hình thức mua nhà trả chậm, trả dần thì không áp dụng với loại nhà ở xã hội màđược áp dụng đối với tất cả các loại hình nhà ở khác nhau.Thứ hai, sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việcchưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà ở bằngGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, các quy định vềhai hình thức trả tiền lại khác nhau. Thuê mua nhà ở xã hội quy định bên thuê muaphải trả trước ít nhất 20% giá trị ngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền muanhà hàng tháng. Còn hình thức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bênmua phải trả trước bao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về nhữngđiều khoản này do hai bên tự thỏa thuận với nhau.Thứ ba, lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà ở xã hộikhông phải chịu lãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phảichịu lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền mua ngôi nhà mặc dù lãi suất rất thấp.Thứ tư, thời gian thực hiện thuê mua nhà ở xã hội dài hơn [tối thiểu là 05năm, tối đa là 10 năm] so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần[thông thường là dưới 05 năm].Thứ năm, Điều 125 Luật nhà ở năm 2014 quy định: trong thời gian trả chậm,trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ởđó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định. Bên mua nhà ởtrả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thếchấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở,trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầutrả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồngý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền muanhà ở đó.Quy định pháp luật đối với mua nhà trả chậm, trả dần có phần “thông thoáng”hơn so với thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định của hình thức mua nhà trả chậm, trảdần thường để “các bên tự thỏa thuận” với nhau để cùng nhau thực hiên. Do đốitượng được thuê mua nhà ở xã hội có sự đặc biệt nên các quy định về thuê mua nhà ở10xã hội có phần chặt chẽ, buộc các bên phải tuân thủ chứ không được tự do thỏa thuậnhay giao kết, thực hiện như đối với hình thức mua nhà trả chậm, trả dần.*Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà ở xã hộiTrong Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt [năm 2011] quy định 8 đối tượng đã nêu ở mục1.1.1 được quyền thuê mua nhà ở xã hội nhưng theo Điều 49, Điều 50, Khoản 1Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định hẹp hơn, chỉ có 7 nhóm đối tượng.Những đối tượng đó bao gồm:Thứ nhất, người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưuđãi người có công với cách mạng.Theo Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 của Ủy ban thường vụ Quốc Hộiban hành 16/7/2012 về pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh ưu đãingười có công với cách mạng quy định người có công với cách mạng gồm: ngườihoạt động cách mạng trước 1/1/1945; người hoạt động cách mạng từ 1/1/1945 đếnngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945; liệt sĩ; bà mẹ Việt Nam anh hùng; anh hùnglực lượng vũ trang nhân dân; anh hùng lao động trong thời kỳ kháng chiến; bệnhbinh; người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày; ngườihoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế;người có công giúp đỡ cách mạng. Chúng ta đã trải qua hai cuộc kháng chiến chốngPháp và chống Mĩ lịch sử, khốc liệt để dành lấy tự do như ngày hôm nay. Công lớnlà dựa vào những người đi trước, những anh hùng thời đó để có thể đưa cách mạngViệt Nam đi tới được thắng lợi. Do vậy, Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sáchđể hỗ trợ những người có công với Cách mạng và chính sách về nhà ở xã hội là mộttrong những chính sách đó.Theo Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ban hành ngày20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì nhữngngười có công với cách mạng muốn được thuê mua nhà ở xã hội phải có giấy tờchứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cáchmạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủyban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp.11Thứ hai, người có thu nhập thấp, người thuộc diện hộ gia đình nghèo tạikhu vực đô thị.Với tốc độ phát triển của nền kinh tế hiện nay, đặc biệt là tại các đô thị, đãđẩy một bộ phận không nhỏ những cá nhân, hộ gia đình vào tình trạng khó khăn dokhông tìm được công việc đảm bảo thu nhập ổn định. Đây cũng là nhóm đối tượngnhận được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước với nhiều chính sách hỗ trợ thiếtthực trên nhiều lĩnh vực, trong đó có chính sách nhà ở xã hội.Hộ gia đình nghèo được xác định để thuê mua nhà ở xã hội theo Quyết địnhsố 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hànhchuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016-2020 khi đáp ứng mộttrong hai tiêu chí như sau:- Có thu nhập bình quân đầu người/tháng từ đủ 900.000 đồng trở xuống;- Có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 900.000 đồng đến 1.300.000 đồng vàthiếu hụt từ 03 chỉ số đo lường mức độ thiếu hụt tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bảntrở lên.Thứ ba, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoàikhu công nghiệp.Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục mở rộng đối tượng được thuê mua nhà ở xãhội: không chỉ hỗ trợ cho những người lao động làm việc trong khu công nghiệp màcòn hỗ trợ cho những người lao động làm việc tại các doanh nghiệp ngoài khu côngnghiệp. Đây là nhóm đối tượng có số lượng không nhỏ tại các thành phố lớn. Cùngvới quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một bộ phận lớn người dân từcác tỉnh, thành phố tập trung tại các thành phố lớn để tìm kiếm cơ hội việc làm. Vìvậy, trong những năm gần đây, số lượng công nhân trong, ngoài các khu côngnghiệp, khu chế xuất càng ngày càng tăng. Trong khi đó các khu công nghiệp, khuchế xuất không đủ quỹ đất để đáp ứng hết nhu cầu nhà ở cho công nhân. Nhữngcông nhân đó phải sống tại các khu nhà trọ chật chội, không đảm bảo các điều kiệnsinh hoạt tối thiểu làm ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc sống của công nhân. Đặcbiệt, điều này được coi là một trong những nguyên nhân làm gia tăng các tệ nạn xãhội. Xây dựng và phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng này là yêu cầu bức12thiết góp phần đảm bảo cuộc sống của họ nói riêng, lợi ích của toàn xã hội nóichung, đặc biệt là ở các thành phố lớn.Thứ tư, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quânnhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân vàquân đội nhân dân.Đối tượng trên là những người “làm công cho Nhà nước” với mức lương đãđược quy định theo bậc, theo ngành. Trong thời buổi kinh tế thị trường như hiệnnay, mức lương của cán bộ công chức thấp hơn nhiều so với những người làm việccho các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh. Nhà nước đã có những điều chỉnh vềmức lương cơ bản, phụ cấp đặc thù nhưng cũng chưa đủ để những đối tượng này cóđược một cuộc sống tốt trong khi mức giá đất, giá nhà ngày một tăng cao. Đặc biệtvới các cán bộ, công chức là người đến từ các địa phương khác hiện đang công táctại các thành phố lớn thì điều này càng trở nên khó khăn hơn cả. Mặc dù Nhà nướcđã có những chính sách nhà ở công vụ tại các cơ quan nhưng số lượng nhà ở côngvụ còn rất hạn chế. Hơn nữa chỉ một số đối tượng cụ thể mới được ở nhà ở công vụtheo quy định của pháp luật. Vì vậy, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có nhà ởổn định là điều hết sức quan trọng giúp họ có điều kiện công tác tốt.Nhóm này được thuê mua nhà ở xã hội khi có giấy xác nhận của cơ quan, tổchức nơi đang làm việc về đối tượng để chứng minh đối tượng và thực trạng nhà ởkhó khăn.Thứ năm, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cánbộ, công chức, viên chức.Với bậc lương cán bộ, công chức, viên chức của nước ta hiện nay để muađược một ngôi nhà thì quả thật là một bài toán quá khó đối với họ. Để giảm thiểutham nhũng cũng như hỗ trợ cán bộ, công chức, viên chức thì nhà ở xã hội là giảipháp mà Nhà nước ta hướng tới.Thứ sáu, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ.Đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm: cán bộ lãnh đạo Đảng, Nhànước thuộc diện được ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; cán bộ,công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được13điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệpthuộc lực lượng vũ trang nhân dân khi được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốcphòng an ninh; giáo viên được cử đến công tác tại các xã vùng xa, vùng đặc biệtkhó khăn, biên giới, hải đảo; bác sỹ, nhân viên y tế được cử đến công tác tại các xãvùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo hoặc đượccửa luân phiên có thời hạn xuống công tác tại các bệnh viện, các trung tâm y tếtuyến dưới [23, Điều 11]. Những người được thuê nhà ở công vụ cũng là nhữngngười có mức thu nhập bình quân không cao, cũng là những cán bộ, công chức,viên chức của Nhà nước hưởng mức lương theo bậc, theo ngạch quy định. Tạo điềukiện cho họ cũng là để họ có thể chuyên tâm vào làm việc, kiện toàn và vận hành bộmáy Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển của từng địa phương, từng lĩnh vực.Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phádỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằngnhà ở, đất ở.Đây là sự hỗ trợ mang tính tích cực, không chỉ tạo cơ hội cho những ngườikhó khăn về nhà ở cải thiện điều kiện chỗ ở mà còn góp phần hỗ trợ cho công tácgiải phóng mặt bằng. Từ trước đến nay, nhà tái định cư luôn là vấn đề hóc búa vớicác địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh. Vấn đề không chỉ là thiếu quỹ nhà táiđịnh cư mà còn ở việc không ít trường hợp sau khi nhận được tiền đền bù, hỗ trợnhưng vẫn không đủ khả năng để chi trả cho việc mua nhà tái định cư, dù giá nhà táiđịnh cư luôn thấp hơn nhiều so với giá nhà ở thương mại. Việc đưa các hộ dân phảigiải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước sẽ tạo thêm “kênh”tiếp cận nhà ở cho các hộ thực sự khó khăn thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà ở.Theo Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 củaChính phủ thì nhóm đối tượng này muốn được thuê mua nhà ở xã hội thì phải đápứng các điều kiện sau: có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trongdanh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩmquyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà,đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.1.1.3. Khái niệm hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội14Hợp đồng trên Thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhau nhưthỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên cách địnhnghĩa về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác.Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản [JICA] trong khi giảng giải về Bộ luật dânsự Nhật Bản có đưa ra giải thích rằng: “Hợp đồng là 1 hành vi pháp lý được tạo lậpbởi sự thỏa thuận đựa trên các tuyên bố ý chí tương hợp của nhiều bên mà có mụcđích làm phát sinh ra quan hệ trái vụ” [9].Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏathuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định” [9].Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 388 Bộ luật dân sựnăm 2005 như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xáclập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2 yếutố: ý chí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý.Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triển mạnhtrong thời gian gần đây. Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: là sự thỏa thuậnbằng văn bản giữa Bên cho thuê và Bên thuê, theo đó, Bên cho thuê, thường là cáccông ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng của hợp đồngthuê mua, mà tài sản đó được mua từ nhà cung cấp – cho Bên Thuê trong một thờigian nhất định, còn Bên Thuê phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn. Trong thờihạn cho thuê, các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Hết thời hạn chothuê, Bên thuê có thể mua lại [hoặc không mua hoặc thuê tiếp] tài sản đó theo sựthỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền vànghĩa vụ của các bên [32, Tr.40].Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, có thểrút ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội như sau:Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là sự thỏa thuận của hai bên, theo đó, bênthuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhànước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiềncòn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong15một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền cònlại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.1.2.Giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội1.2.1. Đề nghị giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hộiĐề nghị giao kết hợp đồng về bản chất là một hành vi pháp lý đơn phươngcủa một chủ thể bày tỏ ý định giao kết hợp đồng với chủ thể khác theo các điềukiện xác định.Theo điều 386 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “Đề nghị giao kết hợpđồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghịnày của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới công chúng [sau đâygọi chung là bên được đề nghị]”.Theo đó, lời đề nghị giao kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là việc thểhiện ý chí giao kết và rành buộc về đề nghị này của nhà đầu tư đối với các đốitượng được thuê mua nhà ở xã hội đã được phân tích tại tiểu mục 1.1.2.Theo Điều Điều 54 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở đối với nhà ở xã hộithuộc sở hữu nhà nước, điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015của Chính Phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định như sau:Đối với các dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu ngoài Nhà nước thì cần phải cungcấp thông tin, báo cáo tiến trình liên quan đến dự án đó với Sở xây dựng, đối với dự ánnhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư thì phải báo cáo với Ủy ban nhân dân cấpxã kiểm tra, giám sát việc thực hiện, xây dựng và cho thuê mua dự án đó.Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được côngbố, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký thuê mua nhà ở xã hội để giao kết hợpđồng thuê mua nhà ở xã hội nộp đủ một hồ sơ cho chủ đầu tư dự án để được xemxét thuê mua nhà ở xã hội.Trong lời đề nghị giao kết hợp đồng của các nhà đầu tư đã bao gồm tất cảcác nội dung Theo Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xâydựng về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội như sau:16Thứ nhất, thông tin về chủ thểThông tin về chủ thể là bắt buộc phải có trong tất cả các hợp đồng bởi đây làphần thông tin xác thực nhân thân của các bên. Thông tin về chủ thể là pháp nhânbao gồm: tên, địa chỉ, họ và tên người đại diện, chức vụ, mã số thuế, e-mail, số điệnthoại, fax, tài khoản giao dịch. Thông tin về chủ thể là cá nhân bao gồm: họ và tên,địa chỉ, chứng minh thư nhân dân, điện thoại, tài khoản ngân hàng giao dịch...Cácthông tin của chủ thể phải thật chính xác và cập nhật đầy đủ cho đến thời điểm kýkết hợp đồng.Thứ hai, thông tin về nhà ở giao dịchĐối tượng của hợp đồng mua thuê nhà ở xã hội chính là nhà ở xã hội. Tronghợp đồng phải mô tả một cách chính xác về nhà ở xã hội bao gồm các thông tin sau:- Loại nhà: Đó là nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ. Đó là nhà ở xã hội có sẵn hay lànhà ở được hình thành trong tương lai.- Vị trí của ngôi nhà ở xã hội: bao gồm địa chỉ, diện tích nhà. Đối với hợp đồng thuêmua nhà ở xã hội là nhà chung cư thì còn phải xác định phần diện tích sở hữu riêng,phần diện tích sở hữu chung, diện tích sàn căn hộ, mục đích sử dụng của phần sởhữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã đượcphê duyệt ban đầu.Thứ ba, giá thuê mua nhà ở xã hộiGiá thuê mua nhà ở xã hội bao gồm các loại sau: tiền trả lần đầu, tiền trảhàng tháng, các loại chi phí khác phải trả liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhàở xã hội đó.Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê mua nhà ở xã hộiđược xác định theo quy định tại Điều 55 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều củaLuật nhà ở và Điều 60 Luật nhà ở năm 2014 như sau: Giá thuê mua được tính đủchi phí thu hồi vốn xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày ký hợpđồng. Hơn thế nữa, để hỗ trợ cho người dân và xác định đúng mục đích của loại nhàở xã hội này thì Nhà nước sẽ không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện17tích xây dựng nhà ở xã hội. Phần phí này cũng góp phần làm giảm giá tiền thuê muanhà ở xã hội xuống một cách đáng kể.Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu ngoài Nhà nước thì giá thuê mua được xácđịnh theo Điều 21 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chínhphủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội như sau: Chủ sở hữu xác định trên cơ sở“tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay [nếu có] và lợinhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư”. Nhànước cũng không tính các khoản ưu đãi vào giá thuê mua nhà ở xã hội để giảm đếntối thiểu mức đóng thuế cho những người được thuê mua nhà ở xã hội. Đối với nhàở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì được tự xác định giá thuê muanhưng không được cao hơn so với khung giá của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫnthực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 củaChính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cũng đã quy định quy định giá chothuê mua nhà ở xã hội là tính đủ các chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựngnhà ở, lãi vay [nếu có], lợi nhuận định mức và thuế giá trị gia tăng, chưa bao gồmchi phí bảo trì.Thư tư, phương thức và thời hạn thanh toánĐặc điểm đặc trưng về giá thuê mua nhà ở xã hội là tiền thanh toán lần đầuvà tiền mua hàng tháng. Bởi thuê mua nhà ở xã hội là sự kết hợp của việc thuê vàmua nhà ở xã hội. Theo đó, bên thuê mua phải thanh toán 20% giá trị nhà ở chothuê mua, trừ trường hợp có điều kiện thì có thể thanh toán trước nhưng không đượcthanh toán quá 50% giá trị nhà ở thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuênhà hàng tháng và được hai bên thỏa thuận sẽ trả định kỳ tính từ thời điểm bàn giaonhà đó. Số tiền còn lại đó được tính trong thời gian tối thiểu là 05 năm là tối đa là10 năm kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàn giao nhà cho bên thuê mua. Sau khihết thời hạn thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu của nhà ở xã hội đó.Ngoài ra, bên thuê mua nhà ở xã hội còn phải trả các khoản chi phí cho việcquản lý và sử dụng nhà ở xã hội như: chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng18điện, nước, sử dụng dịch vụ thông tin, liên lạc, truyền hình, chi phí cho các dịch vụkhác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.Hình thức thanh toán của các bên rất đa dạng: có thể bằng tiền mặt hoặcchuyển khoản, tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.Thứ năm, thời gian giao nhận nhà ởĐây là một điều khoản tưởng như đơn giản nhưng lại rất quan trọng bởi nó làcăn cứ giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Đây cũng là khoản thời gian để xác địnhtính tiền thuê nhà hàng tháng của việc thuê mua nhà ở xã hội.Sau khi bên thuê mua thanh toán tối thiểu 20% giá trị nhà ở xã hội thì bêncho thuê mua tiến hành bàn giao ngôi nhà vào một ngày do hai bên tự thỏa thuận.Thứ sáu, bảo hành nhà ởĐơn vị, tổ chức, cá nhân sau khi thi công xong phải thực hiện bảo hành đểngười thuê mua nhà ở xã hội yên tâm về chất lượng ngôi nhà. Nhà ở được bảo hànhkể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạnnhư sau:a] Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;b] Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung,cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệthống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nướcvà hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinhhoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung kháctheo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn vớinhà ở thì bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thờihạn quy định của nhà sản xuất [35, Điều 85].Thứ bảy, quyền và nghĩa vụ của các bênĐiều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên là điều khoản quan trọng phần xương sống của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Hợp đồng thuê mua nhà ởxã hội là hợp đồng song vụ, theo đó, bên thuê mua và bên cho thuê mua nhà ở xãhội đều có quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải19