Phạm Ngọc linh 2009 tìm hiểu thực trạng nhà ở của sinh viên hiện nay trên địa bàn TP hcm

Đăng nhập

Đăng nhập để trải nghiệm thêm những tính năng hữu ích

• Nóng

• Mới

• VIDEO

• CHỦ ĐỀ

Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngBỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINHKHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢNBÁO CÁO TỐT NGHIỆPĐỀ TÀI:“THỰC TRẠNG CHỖ Ở CHO ĐỐI TƯỢNGSINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨCTP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN 2005 – 2009”SVTHMSSVLỚPKHÓANGÀNH:::::PHẠM NGỌC THỐNG06135062DH06TB2006 – 2010Quản Lý Thị Trường BĐS-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010Trang 1Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINHKHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢNPHẠM NGỌC THỐNG“THỰC TRẠNG CHỖ Ở CHO ĐỐI TƯỢNGSINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨCTRONG GIAI ĐOẠN 2005 – 2009”Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Duyên Linh[ Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh ]Ký tênTp.Hồ Chí Minh, tháng 7, năm 2010Trang 2Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngNHẬN XÉT VÀ XÁC NHẬNCỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………Tp.HCM, ngày…..tháng …..năm………Ký tênTrang 3Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngLỜI CẢM ƠNĐể hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp này, trước hết cho con gởi đến cha mẹlời ghi ơn chân thành và sâu sắc, bởi cha mẹ đã hết lòng nuôi dưỡng, dạy dỗcon trưởng thành như ngày hôm nay với tất cả sự kính trọng và yêu thương.Xin cảm ơn những người thân trong gia đình đã thương yêu, giúp đỡ và độngviên con học tập.Xin chân thành cảm ơ Quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm Thànhphố Hồ Chí Minh, Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tậntình dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những bài học quý báutrong suốt quá trình học tập tại trường để nhờ đó em có thể vận dụng mộtcách thiết thực, hiệu quả vào Báo cáo tốt nghiệp và công việc sau này.Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đến sự chỉ dạy tận tình của thầyNguyễn Duyên Linh, thầy đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thànhBáo cáo tốt nghiệp này.Xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của Ban Giám Đốc công tyCổ Phần Tư Vấn – Thiết Kế - Xây Dựng Sông Trà đã tạo mọi điều kiện thuậnlợi để em có điều kiện cọ sát thực tế và hướng dẫn thu thập số liệu trong quátrình thực hiện đề tài.Xin gởi lời cảm ơn đến tất cả các bạn sinh viên lớp Quản Lý Thị TrườngBất Động Sản K32 đã nhiệt tình giúp đỡ, động viên hoàn thành đề tài này.Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !Sinh viênPhạm Ngọc ThốngTrang 4Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngTÓM TẮTSinh viên thực hiện : Phạm Ngọc Thống, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.Đề tài “ Thực trạng chỗ ở cho sinh viên của các trường trên địa bàn Quận Thủ Đứctrong giai đoạn 2005 – 2009”.Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Duyên Linh, Bộ môn Kinh tế Học, KhoaKinh Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.Nội dung tóm tắt của báo cáo :Mùa tuyển sinh Đại học, Cao đẳng sắp đến gần một trong những nỗi lo của cáctrường Đại học, Cao đẳng trên Thành phố Hồ Chí Minh và các sinh viên ở các tỉnh, thànhphố với mong muốn được theo học các trường trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là vấnđề về nơi ở nơi ở cho sinh viên trong khi ký túc xá của các trường lại không bao giờ đápứng đủ số lượng về nhu cầu của sinh viên trường mình. Đối với một số ít sinh viên cóngười thân trên địa bàn thì việc đa số gặp vấn đề chỗ ở lại cách xa trường của mình đangtheo học.Trước những nhó khăn đó nhà nước đã đề ra nhiều chính sách phù hợp để giảiquyết phần nào về nhu cầu chỗ ở cho sinh viên trên toàn quốc mà tập trung chủ yếu là ởhai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh. Mới đây, nhà nước đã đề ra việc lấy vốntừ trái phiếu chính phủ để phục vụ cho đề án xây dựng 100.000 chỗ ở cho sinh viên trêntoàn cả nước và 60.000 chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn Tp.HCM trong giai đoạn từ năm2009 đến năm 2015.Trước bối cảnh như vậy đề tài : “ thực trạng chỗ ở cho sinh viên của các trườngtrên địa bàn quận Thủ Đức trong giai đoạn 2005 – 2009” đề tài được thực hiện trên địabàn quận Thủ Đức cũng là nơi tập trung rất nhiều trường Đại học, Cao đẳng và trung họcchuyên nghiệp. Qua đó, nhằm khái quát lại tình hình và cung cấp cái nhìn rõ hơn về vấnđề này đối với các đối tượng có mối quan tâm như : sinh viên, nhà trường, các cơ quannhà nước và các tổ chức đầu tư…..Đề tài này nêu lên thực trạng cung cầu và nêu ra sự chênh lệch về cung và cầucũng như là những vấn đề nảy sinh từ sự chênh lệch này và đưa ra các bài học từ các nướcđã thực hiện tương đối thành công trong giải quyết chỗ ở cho sinh viên cũng như đề ra cácgiải pháp nhằm cải thiện thực trạng trên. Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánhgiá nguồn tư liệu, số liệu và tình hình thực tế về vấn đề chỗ ở cho sinh viên trên địa bànquận Thủ Đức . Các phương pháp chính được sử dụng như :Phương pháp chuyên giaPhương pháp phân tíchPhương pháp thống kê mô tảPhương pháp thừa kếTrang 5Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngTừ những nội dung đã đề ra, kết quả của đề tài nêu lên thực trạng lượng cung vàlượng cầu về chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn quận Thủ Đức .Từ đó, đánh giá lại tiềmnăng và mở ra một hướng mới trong việc đầu tư vào lĩnh vực này, đồng thời đưa ra nhữngkiến nghị cho các cơ quan quản lý nhà nước nhằm để đưa ra những chính sách hợp lý.Trang 6Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngMỤC LỤCTiêu đềTrangPhần I:TỔNG QUANI.1Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ……………………..I.1.1Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sản……………I.1.1.1Khái niệm về bất động sản…………………………….I.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản ………………………... 4I.1.1.3 Phân loại bất động sản ……………………………….I.1.2 Cung cầu về chổ ở cho sinh viên của các trườngtrên địa bàn Tp.HCM ……………………………………….I.1.2.1 Khái niệm cung ……………………………………….I.1.2.2 Khái niệm cầu…………………………………………I.1.2.3 Khái quát lượng cung và cầu chổ ở cho sinhtrênđịabànTp.HCM …………………………………………I.2Cơ sở pháp lý ………………………………………………..I.3Cơ sở thực tiễn ………………………………………………I.3.1Về số lượng …………………………………………………...I.3.2Về chất lượng ………………………………………………...I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu……………………………………I.4.1Khái quát địa bàn quận Thủ Đức ………………………….I.4.2 Khái quát vấn đề nghiên cứu trên địa bàn quận Thủ Đức...I.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện …...I.5.1Nội dung nghiên cứu ………………………………………..I.5.2 Phương pháp nghiên cứu …………………………………...I.5.3 Quy trình thực hiện …………………………………………3336779101112121314141818181919Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨUII.1 Thực trạng chỗ ở cho sinh viên của các trường ……………… 20II.1.1 Cung và cầu về chỗ ở cho sinh viên của các trường ……… 21II.1.2 Cung và cầu về chổ ở bên ngoài trên địa bàn quận Thủ Đức.46II.1.3 Những vấn đề nảy sinh của sự chênh lệch cung cầu ……... 48II.2 Những mô hình điển hình về chổ ở cho sinh viên…………… 50II.2.1 Mô hình Kí túc xá tiêu biểu của các trường………………. 50II.2.2 Mô hình kí túc xá “ 3 nhà” ………………………………... 53II.2.3 Mô hình đầu tư kinh doanh tư nhân ……………………... 54Phần III.Kết Luận và Kiến NghịTrang 7Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngIII.1 Kết Luận …………………………………………………… 56III.2 Kiến Nghị ……………………………………………………. 56Tài liệu tham khảoTrang 8Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết của đề tàiMùa thi Đại học, Cao đẳng sắp đến, một trong những nổi lo thường trực của mộtbộ phận những học sinh từ các tỉnh, thành phố khác về học tập và các trường Đại học,Cao đẳng và trung học chuyên nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề vềchỗ ở. Trong khi một số trường không có khu kí túc xá phục vụ cho sinh viên mà nếu cócũng có rất ít trường đáp ứng hết nhu cầu của học sinh mới vào trường và số sinh viênđang theo học ở trường.Vấn đề nhà ở cho đối tượng sinh viên luôn được trở thành chủ đề nóng của xã hội.Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa có Quyết định 2217/QĐ-TTg phê duyệt Danh mụccác dự án phát triển nhà ở sinh viên tại TP. Hà Nội và TPHCM bằng nguồn trái phiếuChính phủ năm 2009 đã được phân bổ cho 2 thành phố này trước đó, mới đây Ủy BanNhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã thông qua kế hoạch xây dựng 100.000 chỗ ở chosinh viên giai đoạn 2009 đến năm 2015.Cụ thể đến năm 2015, TP sẽ hoàn thành 71 khốiKTX trong khu quy hoạch ĐH Quốc gia TPHCM, đáp ứng khoảng 100.000 chỗ ở cho SVcác trường ĐH, CĐ tại khu quy hoạch ĐH Quốc gia TPHCM. Cụ thể, giai đoạn 2009 2010, TP sẽ hoàn thành 28 khối KTX, đáp ứng khoảng 30.000 chỗ ở cho SV [khoảng7,5m²/chỗ ở], với tổng mức đầu tư 1.229 tỷ đồng [trong đó có 88,7 tỷ đồng do các tỉnhđầu tư]; giai đoạn 2011 - 2015 sẽ hoàn thành thêm 43 khối KTX đáp ứng khoảng 70.000chỗ ở với tổng đầu tư 2.856 tỷ đồng.Nhưng cho đến nay giai đoạn 1 vẫn chưa hoàn thànhvà dự kiến hoàn thành vào năm 2011.Bản thân là một sinh viên từ Quảng Ngãi vào học tập tại quận Thủ Đức Tp.HCMvà qua nhiều lần tìm chỗ trọ tôi đã phần nào thấu hiểu được nổi khổ của các bạn sinh viêntrong việc tìm chỗ ở nên tôi đã quyết định thực hiện đề tài “Thực trạng chỗ ở cho đốitượng sinh viên trên địa bàn quận Thủ Đức Tp.HCM trong giai đoạn 2005-2009”.Trang 9Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thống Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứuMục tiêu nghiên cứu của đề tài Thực trạng về chỗ ở cho đối tượng là sinh viên Tìm hiểu cung cầu về chỗ ở cho sinh viên từ đó tìm hiểu những khảnăng để đầu tư vào lĩnh vực này.Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chỗ ở cho sinh viên, lượng cung, lượng cầu vềchỗ ở của đối tượng sinh viên. Đối tượng khảo sát là những kí túc xá và những chỗ cho thuê nhà trọ trên địa bànquận Thủ Đức Tp.HCM.Phạm vi thời gian Phạm vi không gian : đề tài được thực hiên trên địa bàn quận Thủ Đức Tp.HCM. Phạm vi thời gian : đề tài thu thập thông tin từ năm 2005 đến năm 2009 Ý nghĩa của đề tàiĐề tài nêu lên thực trạng về chỗ ở cho đối tượng sinh viên. Qua đó cung cấp thôngtin về vấn đề này một cách khái quát từ đó cung cấp cái nhìn rõ hơn cho các đối tượngquan tâm đông thời mở ra một lĩnh vực đầu tư tiềm năng mà lâu nay chưa được chú ý.Trang 10Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngPHẦN I: TỔNG QUANI.1Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứuI.1.1Khái niệm – Đặc điểm – Phân loại bất động sảnI.1.1.1 Khái niệm về bất động sảnViệc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luậtcổ La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất là tất cảnhững gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản baogồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan tớiđất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấuthành lãnh thổ.Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản [BĐS ] gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên , hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chíphân loại , tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và độngsản”.Hầu hết những nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đấtđai , không tách rời với đất đai , được xác định bởi vị trí địa lý của đất [ Điều 517, 518Luật Dân sự cộng hòa Pháp , Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản , Điều 130 Luật dân sựcộng hòa Liêng Bang Nga , Điều 94 , 96 Luật dân sự cộng hòa Liên Bang Đức … ].Tuy nhiên , Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đainói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ ,không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.Tuy nhiên , mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS , nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tươngtự , quy định này cũng được thể hiện này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản ,Trang 11Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngBộ Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó , Điều 100 Luật dân sự Thái Lanquy định : “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai , bao gồm cả những quyềngắn với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đaivà những tài sản gắn với đất.Như vậy , có hai cách diễn đạt chính : thứ nhất , miêu tả cụ thể những gì đượccoi là “gắn liền với đất đai” , và do vậy là BĐS ; thứ hai , không giải thích rõ về kháiniệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đấtđai”.Luật dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những khác biệt đáng chú ýso với Luật dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt , liệt kê tương tự theocách của các Luật dân sự truyền thống ; mặt khác , đưa ra khái niệm chung về BĐS là“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó ,Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đất đai như “tàu biển , máy bay ,phương tiện vũ trụ …” cũng là các BĐS.Theo Bộ Luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam , tại Điều174 có quy định : “BĐS là các tài sản bao gồm : Đất đai , Nhà , công trình xây dựnggắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó ; Cáctài sản gắn liền với đất đai ; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.Như vậy , khái niệm BĐS rất rộng , đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và những tài sản có quốc gia cho là BĐS , trong khi các quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa , các quy định về BĐS trong pháp luậtcủa Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có quy định cụ thể danh mục cáctài sản này.I.1.1.2 Đặc điểm của bất động sảna] Tính cá biệt và khan hiếmĐặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai làdo diện tích của bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn vềTrang 12Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốngdiện tích đất đai của từng miếng đất , khu vực , vùng , địa phương , lãnh thổ v.v…Chính vì tính khan hiếm , tính cố định và không di dời được của đất đai nên hang hóaBĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều cónhững yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàngiống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau vàxây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các văn phòng có hướng và cấutạo nhà khác nhau. Ngoài ra , chính các nhà đầu tư , kiến trúc sư đều quan tâm đến tínhdị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhânv.v…b] Tính bền lâuDo đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng , một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị hủy hoại , trừ khi có thiên tai , xóa lở , vùi lấp. Đồng thời , các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy ,tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tếchấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phíhoạy động lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổithọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúcvà công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng , không đảm bảo an toàn trong việc sửdụng. Trong trường hợp đó , nếu xét thấy tiến hành cải tạo , nâng cấp BĐS thu được lợiích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” đượcmấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế , các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinhtế của BĐs có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung , tuổi thọ kinh tếcủa nhà ở , khách sạn , nhà hát là trên 40 năm ; tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng côngnghiệp , nhà ở phổ thong là trên 45 năm v.v... Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóaBĐS là do đất đai không bị mất đi , không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng , lại cóTrang 13Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốngthể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đadạngc] Tính chịu sự ảnh hưởng lẩn nhauBĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn , giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của một BĐS khác. Đặc biệt , trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng côngtrình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khuvực đó. Trong thực tế , việc xây dựng BĐS này làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn củaBĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.d] Các tính chất khácTính thích ứngLợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sửdụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó , đồngthời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việc thỏa mãn nhu cầu sinhhoạt , sản xuất , kinh doanh và các hoạt động khác.Tính phụ thuộc vào năng lực quản lýHàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóathông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp , chi phí lớn , thời gian dài.Do đó , BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.Mang nặng yếu tố tập quán , thị hiếu và tâm lý xã hộiHàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thôngthường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng , mỗi khu vực , mỗi quốc gia là rất khácnhau , phụ thuộc vào thị hiếu , tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xãhội , thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng , tôn giáo , tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hìnhthức BĐSI.1.1.3 Phân loại bất động sảnTrang 14Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngTừ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta , bất động sảncó thể phân thành ba loạiBất động sản có đầu tư xây dựng: Bao gồm BĐS nhà ở , BĐS nhà xưởng vàcông trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng [ hạ tầng kĩ thuật , hạ tầng xã hội ] , BDDSlà trụ sỏ làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất [ bao gồmđất đai và các tài sản gắn liền với đất đai ] là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tách động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũngnhư phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đạiđa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu làđất nông nghiệp [ dưới dạng tư liệu sản xuất ] bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm đất chưa sử dụng v.v..Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năngtham gia thị trường rất thấp.Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xâydựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điềukiện kinh tế - xã hội của nước ta.I.1.2Cung cầu về chổ ở cho sinh viên của các trường trên địa bàn Tp.HCMI.1.2.1 Khái niệm cungKhi nghiên cứu về cung thì gặp rất nhiều điều phức tạp trong việc phân biệt giữacung và nguồn cung. Nguồn cung bất động sản là toàn bộ quỹ bất động sản hiện có haychỉ hiểu là bất động sản mới xây dựng. Theo tác giả người Anh, nguồn cung bất động sảnlà quỹ nhà ở hiện có. Hơn nữa, còn nhầm lẫn giữa nguồn cung là các bất động sản với cáccông ty xí nghiệp xây dựng và đầu tư phát triển bất động sản.Trang 15Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngCung về chỗ ở cho sinh viên của các trường là khối lượng nhà ở sẵn có của cáctrường tạo lập ra để phục vụ cho công tác phục vụ cho nhu cầu về nhà ở cho sinh viênđang theo học tại trường.Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiềuso với nhân tố giá cả. Đối với cung về chỗ ở cho sinh viên và cung về nhà ở cho người cóthu nhập thấp thì không hoàn toàn diễn ra như vậy . Độ co giãn cung nhà đất so với biếnđộng giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ . Điều này là do khi giá đất tăng lên làm ảnhhưởng đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch tăng lên và các loại đất khác chuyển sangmục đích sử dụng cho đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổngquỹ đất và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Giá nhà đấttăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì sự tạo lập nhà ở đòihỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường nhà đấtcũng bị hạn chế.Tuy nhiên, ở đây chúng ta chỉ xét sự co giãn của cung và sự đầu tư xây dựng nhàở xã hội trên thị trường. Do đó, co giãn của cung còn bị sự ảnh hưởng của cầu. Cầu cogiãn kéo theo cung cũng co giãn và ngược lại. Mặc dù không co giãn bằng cầu nhưng sựco giãn của cung cũng xảy ra.Sự dich chuyển đường cungCung tăng [ dich chuyển sang phải ] hoặc giảm [ dịch chuyển sang trái ] còn phụthuộc vào nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà ở trên thị trường, trong đó nhân tố cótính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ. Đây là cơsở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà ở xã hội trên thị trường. Sự phát triểncủa hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhàđất. Các yếu tố đầu vào thì chi phí phát triển nhà ở xã hội giá cả nguyên vật liệu cũng làmtốc độ xây dựn nhà ở xã hội trở nên mạnh hơn.Như đã biết, cầu tăng khiến giá tăng dẫn đến cung tăng. Nhưng hiện nay có mộtthực trạng là giá nhà đất liên tục tăng cao do nhiều người đổ xô và thị trường địa ốc vớimục dích là đầu cơ, sự tăng giá như trên đã đẩy thị trường nhà ở trở nên sốt “bong bóng”Trang 16Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốngbởi vì thực tế nhu cầu nhà ở là rất lớn trong khi cung lại thấp hơn nhiều so với cầu. Điềunày được lý giải là vì thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn làcơ chế cung cầu.Thực trạng trên đưa ra một yêu cầu là cần phải tăng cung để đáp ứng nhu cầu thịtrường. Tuy nhiên việc tăng cung không phải là một việc đơn giản vì muốn tăng cung thìcần phải đầu tư xây dựng, nhưng việc đầu tư phải được tính toán trong dài hạn nếu cungtăng quá nhanh và không qua tính toán sẽ rất bất lợi cho nhà đầu tư nhất là trong tình hìnhthị trường đang “sốt” như hiện nay. Vì một khi thừa cung, thị trường sẽ đóng băng, giaodịch khó khăn, khi đó vốn đầu tư sẽ bị ứ đọng trong các dự án và sẽ mang nhiều rủi roc honhà đầu tư.Như vậy, việc chúng ta cần làm hiện nay là hạn chế đầu cơ vận hành theo cơ chếcung cầu làm lành mạnh thị trường. Tóm lại việc chúng ta cần làm là tăng cung để điềutiết cầu nhằm hạn chế hiện tượng cầu lớn gấp nhiều lần cung.Còn về phương diện nhà ởcho sinh viên thì cần phải có những chính sách phù hợp từ phía các cơ quan chức năng đểđáp ứng phần nào nhu cầu của sinh viên đang theo học trên địa bàn.I.1.2.2 Khái niệm cầuCầu là lượng hàng hóa mà người mua muốn mua và có khả năng chi trả ở các mứcgiá khác nhau trong một thời gian nhất định. Tương tự, Cầu nhà ở cho sinh viên là khốilượng ký túc xá của các trường xây dựng để phục vụ cho nhu cầu về chỗ ở cho sinh viênhọc sinh đang theo học tại trường và các phòng trọ với mục đích cho thuê và người thuêcó khả năng chi trả để có được một chỗ ở tại một thời điểm nhất định.Chúng ta cần phân biệt rõ cầu và nhu cầu về nhà ở cho sinh viên là hoàn toànkhác nhau. Nhu cầu là sự mong muốn của sinh viên về nơi ở có được chỗ ở như mongmuốn để thõa mãn mục đích nhu cầu của mình. Bất kì sinh viên nào cũng có nhu cầu nàyvà thậm chí có nhiều sinh viên có nhu cầu về nhiều dạng chỗ ở và nhu cầu về chất lượngnơi ở cũng tăng lên theo sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, không phải mọi sinh viên cóquyền lựa chọn nơi ở cho mình bởi lẽ số lượng nơi ở cho sinh viên vẫn trong tình trạng làTrang 17Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốngcung rất nhỏ so với cầu mặt khác, sinh viên còn phải lựa chọn giữa nhiều yếu tố tác độngkhác như chi phí cho nơi ở và sự thuận tiện cho bản than, hay là an ninh ….Trên thực tế nhiều sinh viên rất muốn có một môi trường tốt để phục vụ cho việchọc tập cũng nhu về các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân nhưng hiện tại thì có rất ít trườnglàm được điều này và con số các trường này có thể đếm trên đầu ngón tay trong khi nhucầu của sinh viên lại rất lớn.Chính thực tế cầu quá lớn mà cung lại không đáp ứng nổi nên đã nảy sinh ranhiều vấn đề cho sinh viên cũng như là ảnh hưởng đến chất lượng sống của sinh viêncũng như là chất lượng đầu ra của sinh viên cùng với đó là nhiều vấn đề nảy sinh cho xãhội.I.1.2.3 Khái quát lượng cung và cầu chổ ở cho sinh viên trên địa bànTp.HCMHiện hoàn toàn không dễ để có chỗ ở KTX vì quỹ đất có hạn mà số sinh viên ngàycàng tăng. Ban quản lý KTX ĐH Quốc gia ở khuvực ngoại thành, ĐH Tự nhiên, KTX ĐHSP, KTXĐH Kinh tế ở nội thành đều cho biết, đến nay đã"khoá sổ" danh sách, dù nhu cầu về chỗ ở KTXbao giờ cũng thiếu.Năm nay, KTX ĐH Quốc gia TP.HCM cógần 12500 chỗ ở với bốn dãy nhà của ĐH Quốcgia và 15 dãy nhà KTX phối hợp với các tỉnh:Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, An Giang, Bến Tre,Vĩnh Long, Bình Thuận, Khánh Hòa, Tiền Giang xây dựng. Năm học mới này, ĐH Quốcgia TP.HCM còn đưa vào sử dụng 170 phòng KTX xã hội hóa.Tuy số lượng KTX tăng, vẫn không thể đủ nhu cầu khi các phòng đều kín ngườiđăng ký. Nhiều sinh viên thuộc địa phương có phối hợp xây dựng KTX nhưng vẫn khôngcó chỗ để ở. Theo ông Trần Thanh An, Giám đốc Trung tâm quản lý KTX ĐH Quốc giaTrang 18Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngTP.HCM, nguyên do số lượng sinh viên ngày càng tăng ngoài dự trù các tỉnh. Bởi vậy,vẫn ưu tiên những trường hợp khó khăn. Ví dụ, tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu, chỉsinh viên thuộc 63 xã khó khăn và gia đình chính sách mới có tiêu chuẩn ở.Với nhiều KTX khu vực nội thành TP.HCM, tình trạng khan hiếm càng chật vật.ĐH Giao thông Vận tải TP.HCM chỉ có gần 900 chỗ ở KTX nhưng con số này chỉ đápứng được hơn 10% nhu cầu mỗi năm của sinh viên. KTX Tự nhiên chỉ có khoảng 200suất trống mỗi năm, số suất này do sinh viên năm cuối ra trường, dành chỗ lại cho sinhviên năm hai chuyển từ Thủ Đức về.ĐH Công nghiệp TP.HCM là một trong những trường ĐH có chỗ nội trú SV caonhất. Năm nay, KTX của trường sẽ dành 2.500 chỗ ở, đáp ứng hơn 40% nhu cầu SV. ĐHKinh tế TP.HCM tuyển 5.000 SV nhưng chỉ có 300 SV được ở KTX. ĐH Văn hóaTP.HCM tuyển 1.000 SV nhưng chỉ dành 100 chỗ cho tân SV trong KTX. KTX ĐH Sưphạm TP.HCM chỉ trống 350 chỗ, KTX ĐH Y Dược TP.HCM chỉ tiếp nhận 200 SV. Giánội trú bình quân ở các KTX dao động từ 70 đến 120 ngàn đồng/SV/tháng.KTX xã hội hoá cũng chung tình trạng quá tải. KTX của Công ty Hưng Á trongkhu vực ĐHQG khoảng 5.000 sinh viên đăng ký nhưng chỉ có sức chứa 1.060 người.Nằm trên đường Nguyễn Thái Sơn phường 5, quận Gò Vấp, KTX do anh Huỳnh PhiChâu đầu tư cũng không còn chỗ trống, dù lượng SV đến đăng ký ở rất đông. Với hơn 50phòng, KTX này cũng chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở cho khoảng 350 SV.I.2Cơ sở pháp lýLuật đất đai 2003 [ Đã được nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI,kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 - 11- 2003 ].Luật nhà ở 2005 – Luật số 56/2005 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam khóa XI, ký họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày01/07/2006.Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triểnnhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại cácTrang 19Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốngkhu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực độ thị do chính phủ banhành.Quyết định 65/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinhviên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê do Thủtướng Chính phủ ban hành.Quyết định 96/2009/QĐ-TTg sửa đổi Quyết định 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định66/2009/QĐ-TTg và Quyết định 67/2009/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành.Thông tư 181/2009/TT-BTC hướng dẫn Quyết định 96/2009/QĐ-TTg sửa đổiQuyết định 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định 67/2009/QĐTTg về việc giảm thuế năm 2009 do Bộ Tài chính ban hành.Quyết định 86/2008/QĐ-UBND về việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địabàn thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành.I.3Cơ sở thực tiễnI.3.1Về số lượngHiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện có trên 70 trường đại học vàcao đẳng với tổng số sinh viên lên đến 328.475 sinh viên, trong đó có khoảng 230.000sinh viên [ chiếm hơn 70% ]là đến từ các tỉnh, thành phố khác đến thành phố Hồ ChíMinh học tập. Nhưng hiện tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ mới có 64 khu ký túc xá vớikhoảng 5.230 phòng mới chỉ đáp ứng cho khoảng hơn 39.000 sinh viên, chiếm 17% trongtổng số sinh viên đến từ các tỉnh, thành phố đến thành phố Hồ Chí Minh học tập.Trước tình hình như vậy Chính phủ đã chỉ đạo cho Ủy ban nhân dân tp.HCM gấprút xây dựng một số dự án về vấn đề nhà ở xã hội trong đó có một số dự án xây dựng cáckhu ký túc xá phục vụ cho sinh viên từ các tỉnh, thành phố đến tp.HCM học tập cụ thểnhư sau:TP.HCM chủ trương huy động các nguồn vốn để phấn đấu đến năm 2015 sẽ đápứng 100 ngàn chỗ ở cho sinh viên trên địa bàn toàn thành phố trong đó thì khu Đại họcTrang 20Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngQuốc gia TP.HCM chiếm 60.000 chỗ, số còn lại được phân bổ ở những quận huyện cócác trường đại học, cao đẳng khác.Từ đầu năm 2009 đến cuối năm 2010 thành phố sẽ xây dựng 30.000 chỗ ở chosinh viên tại khu Đại học Quốc gia TP.HCM .Nhưng tiến độ không đáp ứng được nên dờisang năm 2011.Từ năm 2010 đến năm 2015 sẽ huy động vốn từ trái phiếu chính phủ để thực hiệntiếp kế hoạch để phấn đấu đến năm 2015 là đáp ứng 100 ngàn chổ ở cho sinh viên trêntoàn địa bàn thành phố.I.3.2Về chất lượngHiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trừ những ký túc xá mới hoànthành trong giai đoạn 2009 – 2010 và một số ký túc xá mới xây dựng thì đa số ký túc xácủa các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn thành phố hầu như đều xuống cấp trầmtrọng cùng với đó là sự xuống cấp của các trang thiết bị được trang bị phục vụ cho sinhviên.VD : Ký túc xá của trường Đại học Khoa học Tự nhiên ở số 35B Trần hưng đạovì nằm trong trung tâm của thành phố nên diện tích của các phòng không đảm bảo 12 sinhviên ở một phòng với diện tích 16m2Trong những năm gần đây thì một số trường đã chú tâm xây dựng ký túc xá phụcvụ cho sinh viên của trường mình ví dụ như Đại học Bách khoa TP.HCM , Đại học TônĐức Thắng … Ngoài những khu ký túc xá của Đại học Quốc gia Tp.HCM được coi làKTX kiểu mẫu thì chất lượng KTX mỗi nơi mỗi khác.VD : Đại học Bách khoa Tp.HCM mới đưa vào sử dụng khu KTX của trường tại497 Hòa Hảo phường 7 Quận 10. Khu KTX này được xem là một khách sạn 3 sao có đầyđủ các trang thiết bị phục vụ cho nhu cầu về học tập cũng như nhu cầu sinh hoạt của giáoviên tới trường giảng dạy và sinh viên của trường. Trong khi đó, một số trường mới xâydựng nhưng chỉ có phòng cho sinh viên ở chứ không chú trọng đến các nhu cầu sinh hoạtcủa sinh viên.Trang 21Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngI.4Khái quát địa bàn nghiên cứuI.4.1Khái quát địa bàn quận Thủ Đứca] Hành chínhThủ Đức sau ngày 30-4-1975 là huyện ngoại thành, nằm ở phía Đông – Bắc thànhphố Hồ Chí Minh. Năm 1997, huyện Thủ Đức được phân chia thành 3 quận: quận 2, quận9 và quận Thủ Đức theo nghị định 03/CP của Chính Phủ ban hành ngày 6-1-1997. QuậnThủ Đức mới có diện tích 47,76 km2, bao gồm diện tích và dân số của các xã Linh Đông,Linh Trung, Tam Bình, Tam Phú, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh, thị trấn Thủ Đức,một phần diện tích và nhân khẩu của các xã Hiệp Phú, Tân Phú và Phước Long. Sau khitrở thành quận, các xã đều đổi tên thành phường. Quận Thủ Đức có 12 phường gọi têntheo xã trước đây: Linh Đông, Linh Tây, Linh Chiểu, Linh Trung, Linh Xuân, Hiệp BìnhChánh, Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Trường Thọ, Bình Chiểu, Bình Thọ, Tam Bình; dânsố tính đến nay là khoảng 250.000 người.Vốn là một huyện ngoại thành, Thủ Đức không có nhiều công trình hạ tầng kỹthuật cũng như hạ tầng xã hội. Ba con đường lớn chạy qua huyện Thủ Đức trước kia vàquận Thủ Đức ngày nay đều thuộc quốc lộ: xa lộ Hà Nội, quốc lộ 13 và xa lộ vành đaingoài[là xa lộ Đại Hàn cũ]. Nhiều năm qua, nhất là từ khi trở thành quận, nhiều tuyếnđường trong quận được mở, nâng cấp, toàn bộ cầu khỉ được thay bằng cầu bê tông.Những con đường mới, những cây cầu đã nối vùng gò đồi với vùng bưng, tạo điều kiệncho hàng hóa lưu thông, qua đó thúc đẩy sản xuất công – nông nghiệp cùng phát triển.Đường sắt quốc gia chạy qua quận Thủ Đức đang được nâng cấp, kể cả ga BìnhTriệu, ga Sóng Thần, tạo cho Thủ Đức thêm một lợi thế quan trọng để phát triển kinh tế xã hội. Bao bọc 3 mặt Thủ Đức là hai con sông lớn, sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, rấtthuận lợi cho giao thông đường thủy, phục vụ vận chuyển hàng hóa nông sản và thựcphẩm của các công ty lớn trên địa bàn như Công ty xi măng Hà Tiên 1, Công ty Cơ điệnThủ Đức và Khu chế xuất Linh Trung, Khu công nghiệp Bình Chiểu. Quận Thủ Đức cóđiều kiện lý tưởng xây dựng một số cảng sông.Trang 22Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốngb] Sản xuất nông nghiệpCũng như các huyện ngoại thành khác, Thủ Đức trước ngày giải phóng là “vànhđai trắng”, là “vùng tự do bắn phá” của Mỹ ngụy, vì thế quá trình khôi phục sản xuấtnông nghiệp gặp vô và khó khăn, thậm chí phải chịu hi sinh khi rà phá bom mìn để biếnvùng đất hoang hóa trở thành những cánh đồng lúa xanh ngút tầm mắt[chỉ trong 3 năm1976-1978, Thủ Đức đã khôi phục khoảng 11.000 ha trong 14.000 ha của “vành đaitrắng”]Hệ thống thủy lợi nội đồng được xây dựng ngay trong những năm đầu sau ngày30-4-1975, vừa giải quyết tình trạng nập úng, vừa tăng năng suất các loại cây trồng, đưacây lúa vào canh tác 2 đến 3 vụ/năm.Chủ trương chuyển dịch cơ cấu cây trồng – vật nuôi trong sản xuất nông nghiệp ởThủ Đức mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội rõ rệt. Hàng loạt sản phẩm chuyển thành hànghóa có giá trị như mai vàng, bon sai, hoa lan, cây cảnh, xoài, thanh long và các loại rau,củ, quả. Thủ Đức cũng thành công lớn trong “chương trình bò sữa”.Đất sản xuất lúa của Thủ Đức ngày càng bị thu hẹp do tốc độ đô thị hóa nhanh vàdành cho phát triển công nghiệp, thương mại nên năm 2004 chỉ còn khoảng 1.400 ha.Nhưng do chuyển dịch cơ cấu cây trồng theo hướng sản xuất hàng hóa, cho nên số đấtchuyển đổi ấy mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với trồng lúa. Có thể nói ngườidân Thủ Đức đã và đang biến từng tấc đất thành tất vàng.c] Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệpDù mang tên là huyện, nhưng Thủ Đức lại là vùng đất làm “cầu nối “ giữa thànhphố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông Nam Bộ giàu tiềm năng công nghiệp, do đóngay trên địa bàn Thủ Đức, dưới chế độ cũ đã hình thành một số cụm công nghiệp vàhàng chục nhà máy nằm rải rác trong các khu dân cư. Công ty xi măng Hà Tiên, Công tyCơ điện, Nhà máy điện có mặt từ rất sớm ở Thủ Đức, là ba trong số hơn 100 nhà máy cóquy mô khá do tư bản nước ngoài và tư bản Hoa kiều làm chủ. Cuối năm 1974 và đặc biệtlà đầu năm 1975, trước nguy cơ sụp đổ không tránh khỏi của ngụy quyền, giới chủ tư bảncông nghiệp đã tháo gỡ máy móc “tùy nghi di tản”, gây nên sư xáo trộn rất lớn trong xãTrang 23Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc Thốnghội 25.000 công nhân thất nghiệp sau ngày 30-4-1975 là hậu quả của hành động phá hoạisản xuất ấy.Nhưng chính những người thợ này đã trở thành những người đầu tiên khôi phụcsản xuất sau khi chính quyền cách mạng tiếp quản những cơ sở sản xuất còn lại hoặc chỉcòn một phần.Chính sách đổi mới kích thích người lao động và các thành phần kinh tế phát huynội lực, tạo ra hàng loạt cơ sở sản xuất công nghiệp. Nhiều ngành hàng truyền thống maimột trong những năm chiến tranh đã tìm lại chỗ đứng của mình, như ngành sơn mài, gốmsứ, thêu – đan, đồ gỗ mỹ nghệ…Ngành hàng phát triển mạnh ở Thủ Đức thập niên 90 làvật liệu cơ khí, phụ tùng thay thế và một số máy công cụ…Sự khôi phục và phát triển nhanh của công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trongnhững năm đổi mới đã làm tăng tỷ trọng trong tổng giá trị kinh tế của Quận lên 62% một trong những Quận có tỷ trọng công nghiệp cao nhất thành phố Hồ Chí Minh.Côngnghiệp phát triển đã tạo điều kiện củng cố và phát triển giai cấp công nhân. Năm 1997,trước khi tách quận, công nhân công nghiệp Thủ Đức hơn 42.000 người [số liệu thống kê1996]. Thủ Đức có thêm hàng ngàn công nhân xây dựng khi cả ba quận trên địa bànhuyện Thủ Đức trở thành những công trường xây dựng lớn, tấp nập suốt ngày đêm.Thủ Đức cũng là địa phương hấp dẫn các nhà đầu tư. Khu chế xuất Linh Trung đãđược lấp kín; Khu công nghiệp Bình Chiểu cũng được các nhà đầu tư thuê hết mặt bằngxây dựng nhà máy sản xuất. Thủ Đức đang xây dựng khu xuất xuất Linh Trung 2 cho cácnhà đầu tư có nhu cầu làm ăn lâu dài trên vùng đất này.Giá trị tổng sản lượng công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp của quận Thủ Đức tăngtrưởng nhanh, đặc biệt từ năm tách quận. Năm 1995 giá trị sản lượng của ngành côngnghiệp huyện Thủ Đức [bao gồm 3 quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9] lá 118 tỉ đồng, đếnnăm 1997, riêng quận Thủ Đức đã là 248 tỉ đồng. Trong các năm tiếp theo, đặc biệt là từnăm 2000, tỉ lệ tăng trưởng giá trị sản lượng đạt bình quân hơm 50% / năm. Năm 2000 là529,4 tỉ, năm 2002 là 902,7 tỉ, năm 2003 là 1.119,6 tỉ và năm 2004 đạt 1.444,12 tỉ đồng.Trang 24Quản lý thị trường BĐSPhạm Ngọc ThốngLà địa phương có nền sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp lâu năm, từ năm1991 đến nay, nhiều mặt hàng truyền thống của Thủ Đức nhanh chóng có chỗ đứng trongnước là tại thị trường nhiều nước.d] Thương mại – dịch vụNgành thương mại Thủ Đức phát triển rất sớm. Ba mươi năm qua, chợ Thủ Đứctuy không lớn – vẫn là trung tâm mua ban tấp nập, có sức hấp dẫn khách hàng trong vàngoài quận.Theo một thống kê, trước ngày 30-4-1975 số cơ sở buôn bán, dịch vụ ẩm thực vàsạp chợ của giới thương nhân người Hoa trên địa bàn Thủ Đức chiếm khoảng 50%.Thập niên 90 đánh dấu sự phát triển nhanh và bền vững của hoạt động thương mạitrên địa bàn quận Thủ Đức, tốc độ tăng bình quân 30% / năm. Kinh doanh nhà hàng –khách sạn, nhà và biệt thự cho thuê, dịch vụ văn phòng cũng phát triển dù Thủ Đức làvùng ngoại thành. Một hình thức dịch vụ mới đang được triển khai có kết quả là xây vàcho thuê dạng nhà phố, biệt thự cạnh các khu vui chơi giải trí và sinh hoạt thể thao.Trên địa bàn Thủ Đức, ngoài chợ Thủ Đức ở trung tâm thị trấn, còn có 15 “chợquê” với hơn 5.500 hộ buôn bán, điều đó đã nói lên phần nào quy mô hoạt động thươngnghiệp tại đây. Trong quy hoạch chợ của thành phố, quận Thủ Đức đã có chợ đầu mốiTam Bình thay cho chợ đầu mối Cầu Muối – thuộc quận 1.Một hoạt động có hiệu quả của Thủ Đức là ngoại thương, tăng trưởng đạt bìnhquân 14% / năm, vừa bảo đảm sản phẩm công – nông nghiệp của quận tham gia thịtrường xuất khẩu, vừa thu ngoại tệ để nhập máy móc, nguyên phụ liệu phục vụ sản xuấtvà nhu yếu phẩm cho thị trường nội địa.Doanh thu thương mại-dịch vụ: năm 1991 đạt 310 tỉ, năm 1995 đạt 920 tỉ, năm1997 [tách quận – không tính quận 2 và quận 9] đạt 753 tỉ, năm 2000 đạt 928 tỉ, năm 2001đạt 1.188 tỉ, năm 2003 đạt 1.746 tỉ và năm 2004 đạt 2.252 tỉ đồng.Trang 25